今年9月份開始,北京土地市場陷入空前的火熱中,成交了12宗“地王級”的地塊。資料圖片

仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn),在這輪土地成交熱潮中,國企成為了首當(dāng)其沖的挑大梁者。在業(yè)內(nèi)看來,充足的現(xiàn)金流和品牌優(yōu)勢,使得國企擁有充足的信心去應(yīng)對未來市場格局的變革。

1 土地市場迎暖冬

一年十三“地王”,北京土地市場陷入空前絕后的火熱中。

根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,今年年初至今,北京市場共成交了96塊地,其中13塊可稱為“地王”,占比達(dá)到13.54%。這13個“地王”當(dāng)中,除了華潤、首開和新聯(lián)投資聯(lián)合體于豐臺區(qū)以86.25億元拿下的全市總價地王外,其余12塊地全部成交于9月以后。

10月下半月,北京土地市場進(jìn)入全面亢奮狀態(tài),不僅接連成交了兩塊總價超80億元的天價地,葛洲壩所拿下的樊家村地塊更是將樓面價推到7.5萬元/平方米的高位。

在業(yè)內(nèi)看來,目前正值房企回歸一二線城市的風(fēng)口。在幾年前一二線城市限購之后,眾房企集體涌向三四線城市,非理性的開發(fā)建設(shè)以致三四線城市庫存風(fēng)險畸高。2014年部分城市的限購逐步解除后,房企逐步開始回歸一二線城市,一線城市,包括北京自然是拿地重點城市。

從更深層次來講,北京城市規(guī)劃中對土地供應(yīng)規(guī)模有著嚴(yán)格控制。面對下半年北京土地市場的集中供應(yīng),房企趨之若鶩。

同時,房企資金寬松也催熱了土地市場成交。房地產(chǎn)支柱地位再度被拿上臺面、公司債全面開閘,房企是最大的受益者。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示:“一線城市仍然是各大金融機構(gòu)投資和資產(chǎn)配置的重點區(qū)域,對于‘不差錢’且融資成本低的他們來說,地王的‘天價’是全局戰(zhàn)略部署中還算合理的成本,這也解釋了為何地價相應(yīng)走高。”

2 高價地助推高端化

周周地王、一日多地王的戲碼一幕一幕在北京上演。市場更為關(guān)注的是昂貴的“面粉”和未來的“面包”之間的關(guān)系。

今年年初以來,北京前期地王項目相繼入市,年內(nèi)入市的10萬+的項目已達(dá)十多個,6萬元/平方米以上的中高端產(chǎn)品更不在少數(shù),北京樓市的高端化趨勢已經(jīng)十分明顯。

中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為,高價地誕生后,開發(fā)的住宅項目主要分為兩類,一類為按國家要求配建的保障房,一類為商品房。保障房的配建比例根據(jù)國家規(guī)定及競拍土地過程中已經(jīng)確定,為保證收益,開發(fā)商將聚焦于高端住宅產(chǎn)品的設(shè)計開發(fā)。

從長遠(yuǎn)來看,地王的誕生將帶動區(qū)域住宅市場品質(zhì)提升,拉動整體板塊價值,區(qū)域內(nèi)項目也會成為受益者。

另一方面,業(yè)內(nèi)人士也質(zhì)疑,高地價擠壓企業(yè)獲利空間,不斷入市的高端產(chǎn)品競爭壓力也會增大。當(dāng)前,品牌企業(yè)重返一線城市,導(dǎo)致市場競爭更加激烈,推升土地成本,隨著一線城市進(jìn)入門檻逐漸提高,開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險也隨之加大。

從資金及開發(fā)層面來看,當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)融資成本較高,開發(fā)商普遍追求高周轉(zhuǎn),而地王對應(yīng)的高端項目開發(fā)周期比普通住宅項目長,高土地成本、資金投入、較長的資金周轉(zhuǎn)周期,以及專業(yè)化的高端產(chǎn)品設(shè)計開發(fā)要求,給開發(fā)商帶來一系列考驗及風(fēng)險。

3 聯(lián)合拿地成趨勢

面對資金和后期產(chǎn)品研發(fā)方面的壓力,聯(lián)合拿地成為眾多房企的選擇。今年以來,聯(lián)合拿地的規(guī)模之大、數(shù)量之多,也成為北京土地市場上最鮮明的特征。

11月24日,房山長陽和房山閻村鎮(zhèn)兩地塊最終由天恒+中糧聯(lián)合體競得。

11月9日,石景山蘋果園商辦地塊成交,由華遠(yuǎn)+上同致遠(yuǎn)聯(lián)合體競得。

11月9日,昌平區(qū)小湯山地塊成交,由華潤+北京未來科技城置業(yè)有限公司聯(lián)合體競得。

……

11月2日,豐臺區(qū)槐房村、新宮村舊村改造項目出讓,參與角逐的5家競標(biāo)主體均為聯(lián)合體:天恒+中糧+首創(chuàng)、華潤+華僑城+招商、中鐵建+中鐵置業(yè)、龍湖+首開+保利、綠城+九龍倉+平安。最終招商聯(lián)合體以83.4億元競得該宗地,成為北京總價第三的地塊。

上述幾宗地只是近期房企聯(lián)手拿地的一個縮影,實際上在近期拍賣的多宗地塊中,“單槍匹馬”拿地的房企已經(jīng)越來越少,而且“抱團(tuán)”拿地的主體也已經(jīng)不再限于中小房企,越來越多的大型房企也參與其中。

據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,截至11月24日,北京成交46宗商品房住宅用地,其中25宗為聯(lián)合體拿地,占比高達(dá)54.35%,相比過去兩年有非常明顯的上漲。

但聯(lián)合體拿地也并非萬全之策。最近連續(xù)曝出的退出風(fēng)波也令市場看到聯(lián)合拿地背后的隱患。如何維持各方面的平衡成為房企需要權(quán)衡的重要問題。

4 國企成拿地主力軍

就在11月24日,冬雪也難以為北京土地市場降溫。當(dāng)日,北京土地市場繼續(xù)上演房企搶地大戰(zhàn),經(jīng)過多輪競價,最終房山兩地塊全部被天恒中糧聯(lián)合體摘得,總價68.63億元。就在前一天,北京老牌國企華遠(yuǎn)聯(lián)合體也成功拿地。同一日,華潤聯(lián)手未來科技城共斥資50億元,摘得北京小湯山兩宗土地。

縱觀最近的北京土地市場,國企成為其中的活躍分子。這似乎也成為2015年北京土地市場的又一特點。

根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計,在2015年北京已經(jīng)成交的44宗住宅用地中,有34宗地塊,全部或者大部分參與者均是國企、央企。

這其中,北京老牌國企金隅便表現(xiàn)突出。近兩年,金隅相繼在房山長陽、豐臺區(qū)長辛店等區(qū)域相繼拿地。同時,金隅更是廣泛布局全國多個潛力城市,在青島、合肥、重慶等多個城市相繼落子。

在業(yè)內(nèi)人士看來,面對動輒幾十億的地價款,國企在此時顯現(xiàn)出資金方面的絕對優(yōu)勢。

在北京一負(fù)責(zé)營銷的房企職業(yè)經(jīng)理人看來,“融資的便利性以及充足的現(xiàn)金資源給予了國企、央企背景的房地產(chǎn)商在土地購置上充足的操作空間。同時國企強大的品牌效應(yīng)也為其后期項目運作提供了堅實基礎(chǔ)。”上述職業(yè)經(jīng)理人表示。