房地產市場仍然是今年“兩會”討論的熱點話題。全國政協委員、泰禾集團董事長黃其森表示，今年房地產市場最大的亮點是“去庫存”。他提出做好“加減法”，降低房地產企業經營稅負，建議取消房地產企業的項目公司制。

全國政協委員、國家外匯管理局局長潘功勝表示，房地產調控因城施策，在決定首付比和貸款利率水平方面，金融機構被賦予更大自主權，人民銀行會采取宏觀審慎管理措施。

繼續實施差別化調控

全國政協委員、東方資產管理公司原總裁梅興保認為，房地產市場應繼續落實分類調控、分區域施策，采取分類管理的政策措施。

黃其森認為，房地產政策持續、穩定很關鍵，這樣才能做到中央提出的“促進房地產持續健康穩定發展”，這應該是政策的出發點與落腳點。否則，很容易熱冷不均，市場極不健康，就像人的體溫忽高忽低，肯定就生病了。

潘功勝表示，房地產市場管理既有土地、稅收等相關政策，也有房地產信貸政策。他說，1月人民銀行對房地產市場的首付比例進行調整，需要注意的是，這次調整有幾個特征。一是北上廣深一線城市原有的信貸政策仍然還在執行，沒有執行調整后的政策；二是因城施策，房地產信貸政策因城因地施策，賦予金融機構在決定首付比和貸款利率水平方面更大的自主權；三是人民銀行會采取宏觀審慎管理措施。宏觀審慎措施建立在不同地區房地產走勢、金融機構房地產貸款情況，以及資產質量情況的基礎上。

去庫存做好“加減法”

對于房地產去庫存，黃其森建議開發商：應該在價格上“做減法”，品質上“做加法”。

他認為，高庫存城市，如果只是等政府“救市”，一味“等、靠、要”，肯定沒有出路。開發商應當放棄僥幸心理，該降價就降價，以價換量，才能爭取主動，這是“做減法”。開發品質上，則要努力“做加法”。庫存再大的城市，依然有熱銷的樓盤。哪怕夕陽行業，也有朝陽企業、朝陽產品。況且，房地產市場依然大有可為，現在以及將來一段時間都是國民經濟的支柱產業。只是當下，房地產行業特征轉變為改善型漸成主流。像過去，什么房子都好賣的日子肯定一去不復返了。

黃其森說，去庫存，體現在供給側改革上，開發單位就要從供給端刺激新需求、新市場，用高品質、高附加值、差異化的產品滿足改善型客戶不斷升級的置業需求。

對政府而言，黃其森認為，政府一方面可以“做減法”，推進、降低交易環節稅費與交易門檻等；另一方面，針對企業拆遷、配套難題，以及改善戶籍制度等，則應該“做加法”，政府應通過回購商品房為保障房、強化貨幣拆遷安置等措施加以妥善解決。

鑒于房地產開發實際情況，黃其森建議，取消對房地產項目稅的預征，且之前明確超過預征水平繳納的土地增值稅和企業所得稅應退還企業，并明確退還程序和處理時限。

此外，黃其森還建議取消房地產企業的項目公司制。

他解釋說，目前，各地政府通常要求房地產開發企業實行項目公司制，即“一塊土地，注冊一個法人公司”，哪怕在同一個城市，如果通過“招拍掛”拿了幾塊土地，就要成立幾個法人公司。這樣，不僅增加了房地產企業的管理成本，也增加了房地產企業的稅收負擔（房地產不同開發企業之間的盈虧不能互相抵補）。建議允許房地產設立分公司，至少在同一省市可以設立分公司。

黃其森預計，在政策面“暖風”頻吹的環境下，一線城市和部分二線城市2016年房地產市場仍將被看好，三四線城市景氣度也有望好轉。（記者 倪銘婭）