開發商通過合約，將眾多產業連接在一起，實現了資金的快速流轉，既降低了行業風險，也減少了很多無謂的浪費。

最近深圳掛拍一宗商住建設土地，少見的是，該地塊上的建筑不允許預售，只能峻工并取得產權證后才能銷售。我的看法很明確，現售商品房沒什么稀奇，市面就有很多；可是這不能說明現售房優越，期房有什么問題。預售制在中國的商品房市場占主流，其真實作用是加快行業發展，幫助民眾改善居住水平。和按揭貸款讓買房者提前住上新房一樣，預售制讓開發商加速建房，這兩個制度的發明，都可以稱得上偉大。

有人覺得，商品房預售是開發商精心設計的騙局。他們制造“期房價格低”的假象，無償占用購房者的預付款，也無需承擔房屋建成后的存貨成本。開發商拿到預售款之后，獲得銀行貸款，還能到下一個項目囤地炒地。買房者承擔風險：開發商不按期交房，或交房之后有瑕疵，維權很麻煩。據說，預售制是開發商利用強勢地位對買房者的欺壓。

這種陰謀論是不懂商業的揣測。解讀預售制，先得對房地產資金概況有所了解。房地產是資金大、周期長、風險高的行業。若法律要求資金足額再蓋房，沒幾家開發商承擔得起——即便可以，沉淀資金也是不小的浪費。作為房地產開發的核心，開發商通過合約，將眾多產業連接在一起，實現了資金的快速流轉。

房地產是高度金融化的產業。樓盤建成之前，通常有幾大資金流在支撐建設：開發商自有資金、銀行貸款、承建商墊款、購房者預付款。大量資金涌向這個行業，新房才得以快速建設，我們的居住水平才得以提高。這些環節中，預付款本身既是資金流，也是合約的橋梁。通過預售，商家鎖定購房者，獲得一筆資金，再向銀行申請貸款。這類項目預期穩定，風險較小，銀行通常很青睞。很多銀行會要求達到一定預售比例才提供貸款。

消費者以預判較低的價格鎖定房產，等房屋真正到手，升值部分足以抵消預付成本。開發商提前“低價賣房”，卻能先獲得資金。這是一個期貨性質的合約，各國房地產都能看到，大宗商品也不鮮見。從市場穩定的角度說，開發商通過預售試探市場，還有什么比真金白銀更能反映消費意愿呢？預售降低行業風險，減少了很多無謂的浪費。

買賣雙方都面臨預售房的風險。房價暴漲，開發商會認為賣得太便宜，吃了大虧；房價暴跌，買房者覺得不劃算，選擇毀約。交房后發現瑕疵，開發商資金鏈斷裂、跑路，這些情形如果發生，可以付諸司法。若是司法不力，則是司法實踐的難題，并不說明預售制本身有什么問題。所有合同類型都會面臨糾紛，這不意味著這些合同都有合法性的問題。

中國房地產的發展十分迅速，然而和旺盛的需求相比，住房供給還是相對短缺。尤其在大城市，人們買房簡直和“搶房”差不多。買房看漲基本成了一代人的心理定勢，他們大多接受預付買房。開發商獲取資金，開發更多樓盤。稱“預售炒房”的人沒看到，預售制是房地產供給的一環，它的真實作用是降低房價。

對一些人而言，等待期房是痛苦的，交一筆錢之后還要等一兩年。市場其實也有現售房，開發商也提供這方面需求。在住房供給過剩的地方，購房者購買的就不是期房，而是開發商急于出手的現房。這也很好地駁斥了“預售炒房”的陰謀論。

商品房預售制施行二十多年，看起來是從國外引進的制度，其實里面包含市場的合理性。購房者和開發商基于不同目的，簽訂預售合同，這是市場自發合作的結果。取消預售制，開發商獲取貸款、獲得土地、開發建設的能力會大大降低。很多中小房產商會被逐出市場。房地產業的資金減少，供給受限，漲價也就成為必然。這個模式并不會輕易消滅，只不過是把原本公開透明的市場逼到地下，購房者冒的風險更大。

□菁城子（羅輯思維主編）