就像以“大媽是否入市”作為判斷股市泡沫非典型渠道一樣，離婚登記處是觀察樓市泡沫的一個渠道。近期，調控傳聞觸發上海市民離婚購房潮。離婚潮也在南京和深圳上演。

離婚購房意味著不僅沒房的人恐慌，有房的人也恐慌。這種恐慌，一方面是對避險投資的追逐，另一方面是資產泡沫時代下，害怕缺位于不動產市場，拉大與富有階層的差距。同時，也是基于樓市對于“穩增長”、“穩財政”、“防風險”極端重要，政府必然會“托住”樓市，市場相機抉擇做出利己決策。恐慌性購房得到杠桿支持，上半年新增房貸增長113%，居民杠桿率達到40%，較2008年增長167%。

7月26日的政治局會議，明確提出“抑制資產泡沫”，吹響了樓市“去泡沫”號角。8月最后一天，廈門和武漢這兩個東部和中部的熱點城市，相繼出臺“限購令”和“限貸令”。自此，今年上半年熱點一二線城市都做出調控姿態，包括“3·25”滬深樓市新政。本輪各地調控措施依然沒有跳出過去十多年調控“怪圈”，即在維持樓市高景氣度的前提下，試圖通過需求端“微調”，控制或忽視資產泡沫。地方畏難情緒、敷衍之態昭然：既要貫徹國家指示，又不想讓本地樓市降溫、土地被賤賣，最后出爐的“新政”，信號意義大于實際效果。比如，廈門和蘇州雖然重啟限購，但盡顯對傷及購買力的擔憂，蘇州限購更是近乎虛設，武漢和南京對房貸杠桿控制微乎其微。由此，“地王”大戲在全國照常上演，且愈加兇悍和激烈。8月全國共誕生47宗超過10億元的地塊，其中溢價率超過100%的地塊達到33宗。

“地王”和高地價已從東部熱點城市蔓延至全國二線城市，甚至是一些產業和人口基礎并不被看好的城市（如無錫、南寧），有的城市（如鄭州、廈門、無錫、武漢）一天誕生數個地王。8月，土地平均溢價率大幅攀升至77.98%，僅次于6月，為年內第二高點。另一方面，樓市泡沫走向深化。突出表現在，將房地產作為基礎優質資產，借助高杠桿開展資本運作。近期，寶能和恒大逐鹿萬科股權，融信在上海上演“蛇吞象”，顯示樓市的金融屬性無限延伸。近日有媒體披露，上半年219宗地王中，銀行資金就提供了10萬億。

由此，市場又一次推斷，政策已失去獨立性，即便資產泡沫愈演愈烈，職能部門和地方也不可能積極行動起來。既然如此，以目前地價水平，熱點城市房價未來5年將翻一倍，樓市泡沫繼續向縱深演進。縱觀全球，沒有一個國家像我國一樣，沒有遺產稅、房產稅、累進個人所得稅等來調節收入，買房是當今中國最好的投資，這或許才是民間投資增速下滑、脫實入虛無法扭轉的原因。

流動性和杠桿是本輪樓市最大動力，也是泡沫的推手。首先，要對本輪調控及時糾偏，讓調控真正做到“擠泡沫、控杠桿”；其次，中央要拿出雷霆手段，向市場傳遞明確統一的信號，讓市場感到，抑制資產泡沫是嚴肅的；再次，要扭轉“一行三會”各管一塊的監管模式下，空白地帶為樓市炒作輸血的局面；最后，加強資金流入流出監管，防止快速去杠桿造成的短期風險。（作者單位：深圳市房地產研究中心）