今年以來(lái)，各地推進(jìn)給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，房地產(chǎn)“去庫(kù)存”取得了一定成績(jī)，但也出現(xiàn)了部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題。國(guó)慶期間，多地出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)限購(gòu)限貸政策，目標(biāo)是一市一策，給虛火降溫。總的方向是，一線城市要控制住，二線城市要穩(wěn)定住，三四線城市要活起來(lái)。

檢視工業(yè)社會(huì)以來(lái)人類短暫的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)歷史，同時(shí)也是房地產(chǎn)成為推動(dòng)幾乎所有國(guó)家增長(zhǎng)重要引擎的歷史。通過(guò)研究美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)66 年（1950年-2015年）的歷史數(shù)據(jù)曲線發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期向上、易漲難跌，美國(guó)房產(chǎn)只在1970年、1991年-1992年 和 2008年-2011 年期間三次下跌，其他年份全部上漲。日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)下跌是孤例，迄今為止，日本創(chuàng)造了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂后長(zhǎng)達(dá)十年依然未能恢復(fù)的唯一記錄，蓋因日本城鎮(zhèn)化率接近90%、人口老齡化嚴(yán)重、當(dāng)年主動(dòng)操作日元升值捅破泡沫等所致，與我國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀政策情況沒(méi)有任何可比性。某些媒體和論者拿日本的情況做類比，顯然是文不對(duì)題。

國(guó)際歷史數(shù)據(jù)顯示，在城市化基本完成后，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，住房需求基本得到滿足，新增住房需求減少，存量交易、二手交易成為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的主流。日本分界點(diǎn)(1992年)的城鎮(zhèn)化率是77.6%，而美國(guó)分界點(diǎn)(1982 年)的城市化率是 74%，可以說(shuō)，75%左右的城鎮(zhèn)化率是判斷一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的臨界點(diǎn)。

相關(guān)數(shù)據(jù)表明，在快速城市化階段，尚無(wú)房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的先例。在城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%之前，名義房?jī)r(jià)很少出現(xiàn)超過(guò)2年的連續(xù)調(diào)整，且房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅一般不超過(guò)10%。我國(guó)2015年常住人口城鎮(zhèn)化率為56.1%，戶籍城鎮(zhèn)化率更低。在這一發(fā)展階段，那些資源聚集的的大城市人口流入越來(lái)越多，住宅用地越來(lái)越少，不僅如此，房?jī)r(jià)被預(yù)期推動(dòng)、成本推動(dòng)、M2推動(dòng)。與紐約類似，北京、上海都是特大經(jīng)濟(jì)體的核心都市，這類城市的最終房?jī)r(jià)與當(dāng)?shù)厝丝诿芏取?dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)力水平并不直接相關(guān)。如同紐約是美國(guó)的紐約，上海、北京是中國(guó)的上海、北京一樣，這些發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)，尤其是高端住宅的價(jià)格，是由全國(guó)的購(gòu)買(mǎi)力（甚至加上部分國(guó)際購(gòu)買(mǎi)力）而不是本地的購(gòu)買(mǎi)力決定的。

不管承認(rèn)不承認(rèn)，我國(guó)居民購(gòu)買(mǎi)大城市的不動(dòng)產(chǎn)，既包含居住屬性，也有投資品（或稱資本品）屬性。一定意義上相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)城市的“股票”，不僅分享現(xiàn)在公共服務(wù)（發(fā)展機(jī)會(huì)、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等）帶來(lái)的價(jià)值，還可以分享未來(lái)新增公共服務(wù)帶來(lái)的價(jià)值。

因此，那些妖魔化“土地財(cái)政”的論點(diǎn)是站不住腳的，而 “土地財(cái)政”這個(gè)詞，存在很大程度的誤導(dǎo)。土地出讓收入本質(zhì)上是融資（股票），而不是財(cái)政收入（稅收）。在城市政府的資產(chǎn)負(fù)債表上，土地出讓收入實(shí)質(zhì)上屬于“負(fù)債”。

切實(shí)解決低收入者的住房問(wèn)題不能都靠商品房。保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)。面對(duì)房?jī)r(jià)不斷上漲的態(tài)勢(shì)，調(diào)控是必要的，但調(diào)控不等于限制居民買(mǎi)房，行政措施不能常態(tài)化，主要方向應(yīng)當(dāng)是一二線城市增加供應(yīng)量，三四線城市“雙暫停”，即暫停新增住宅土地供應(yīng)和暫停新建住宅項(xiàng)目報(bào)建審批。經(jīng)濟(jì)學(xué)原理表明，增加供給才能降低價(jià)格。目前要堅(jiān)持執(zhí)行“雙軌制”，保障房和商品房這兩個(gè)體系不能偏廢其一。

增加保障性住房的供給可以在很大程度上緩解高房?jī)r(jià)，但只強(qiáng)調(diào)打壓商品房無(wú)益于保障房建設(shè)。保障房建設(shè)需要數(shù)以萬(wàn)億的資金，地方政府需要相關(guān)配套資金，錢(qián)從哪里來(lái)呢？很大程度上來(lái)源于令人詬病的“土地財(cái)政”。當(dāng)前應(yīng)當(dāng)引起應(yīng)該高度重視的保障房建成以后大量被閑置，換言之，保障房還沒(méi)有完全進(jìn)入分配領(lǐng)域。

在一線城市要進(jìn)一步加大住宅用地供應(yīng)力度，加大中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的供應(yīng)比例，在滿足剛性住房需求的同時(shí)，兼顧滿足改善性住房需求。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源，滿足城市居民租房需求。

只要中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體的中高速繼續(xù)保持下去，只要穩(wěn)健（適度寬松）的貨幣政策格局不發(fā)生重大變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)出現(xiàn)硬著陸。沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家會(huì)在內(nèi)需旺盛的時(shí)候把房地產(chǎn)市場(chǎng)扳倒在地上，中國(guó)經(jīng)濟(jì)更不能接受房地產(chǎn)價(jià)格大起大落。

（作者系全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部?jī)?nèi)部控制委員會(huì)委員、瑞華會(huì)計(jì)師事務(wù)所管理合伙人）