原標題：小區業委會狀告物業：還我小區廣告費！

南郡水云天小區廣告到處都有，業主沒享受到收益 新文化記者 王強 攝

如今，小區已成為商家的廣告戰場，但鋪天蓋地的廣告是如何進來的？廣告費究竟有多少？廣告收益到底該歸誰？對于這些，卻少有業主知情，而由此也頻頻引發小區植入廣告的糾紛訴訟。近日，長春市南郡水云天小區的業主委員會，就將長春市南方物業服務有限公司告上了法庭，想討回近3年的廣告收益。

業委會：因更改合作方式沒談攏物業要撤出，索要61萬小區廣告收益遭物業拒絕

合同到期想更換合作方式

長春市民馬先生是第二任南郡水云天小區的業主委員會主任，馬先生說：“我們這個小區的物業，是小區剛建成的時候就存在的，管理模式跟其他小區一樣，叫‘包干制’，第一屆業主委員會就仔細分析過這種模式，大家都認為需要更改一下?！瘪R先生說，南郡水云天小區是2006年建成交工，小區2013年才成立第一屆業委會，第二屆業委會是在2016年12月28日成立的。“2016年12月31日，物業和我們的合同到期了，在準備續簽時，我們提出要改成‘酬金制’的合作管理方式，物業的法人代表趙女士明確表示，如果是‘酬金制’，她們就不再續約了。”馬先生說，之所以要改變合作管理方式，是因為之前的“包干制”并不透明，資金的流向以及使用都是不公開的，且業委會基本沒有監管的權力。

“現在很多一線城市，包括國外已經實行酬金制的方式，效果非常好，業委會能夠代表業主發聲，監管資金和維護、維修小區，讓資金透明，讓業委會有力度。”馬先生說，所以更改合作方式勢在必行。

物業說退出又反悔了

2016年12月16日，物業公司法人代表趙女士在小區電梯內張貼了《致全體業主的第一封信》，明確表示要按照歷年的合同方式繼續服務，否則合同期滿將退出南郡水云天小區?！凹热凰麄儾荒芙邮?，業委會就準備開始招標了，有不少物業公司愿意嘗試‘酬金制’這種方式，所以我們就與物業溝通，要讓他們盡快交接?！瘪R先生說，物業也同意了，并且小區開發商長春南方房地產開發有限公司的老板也曾電話通知業委會，與業委會雙方共同起草的《交接函》，已經交給物業公司。

然而，交接過程中卻出現了問題。

說好的交接時間，物業并沒有拿出應該交接的文件及錢款。馬先生說，至今物業仍未撤出小區，“按照《物業管理條例》第三十八條和二十九條第一款規定，物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和建設工程規劃驗收合格證等竣工驗收資料，及建筑工程驗收質量認定書交還給業委會。另外，按照《長春市物業管理條例》第三十五條規定，前期服務合同終止，物業服務企業還應當移交實施物業服務期間形成的有關改造、維修、保養的技術資料；物業服務用房；使用公用部位、公用設施設備經營性收益和物業服務費購置的資產；公用部位、公用設施設備經營性收益節余；物業服務企業管理期間應當移交的其他管理資料和資產。”馬先生說，這些應當移交的資料和資產，業委會均沒有收到，甚至部分居民已經上交的2017年度物業費，也沒有移交給業委會。馬先生說，1月9日，社區曾組織業委會、物業舉行三方懇談會，但物業以“沒有意義”為由拒絕出席。

小區廣告收益用哪去了

“在這期間，我們一直在搜集資料，第一任業委會主任把每年開會，物業拿出來的預算和決算報告交給我們了，我們發現其中有一項是廣告收入，這筆收入就是上述的‘使用公用部位、公用設施設備經營性收益’，但我們從來也沒聽說過，更沒有明確標出用于做什么了?！瘪R先生稱，目前業委會手中僅有2014年、2015年及2016年的財務報告，根據這三年的報告，統計因廣告產生的收益有61萬余元。而要求物業交出這筆費用，卻被拒絕了。

“物業說年年給我們小區維修、維護的費用大，物業有虧損，就將這筆錢填補到虧損中去了。”馬先生說，在招標到新的物業前，要先拿回這筆費用，用來維持小區正常運轉，“我們小區這個廣告到處都是，我還曾碰見過來更換廣告牌的一個小伙，問他打廣告多少錢，他說電梯里一個廣告位10天是200元。”馬先生說，因一直無法與物業達成一致，馬先生等業委會成員委托律師，就廣告費一事，將物業告上法庭。

物業：原法人代表離職 新經理至今無回復

1月24日，記者聯系物業法人代表趙女士。她表示，自己多日前已經離職，對于此事自己不方便再多說，讓記者聯系物業新任總經理。但她表示，任職期間，確實物業有放棄續約承諾交接并退出該小區一事。

記者隨后聯系到該物業公司客服部工作人員鄭女士。她表示，新任總經理已經上崗，但因故不方便接受記者采訪，可以對記者的問題進行轉達。對于廣告費用一事及目前物業方面的態度，鄭女士說還需要總經理來解答，但拒絕透露總經理的聯系方式。截至記者發稿時，物業方面沒有給予記者任何回應。

律師：我省業委會向物業追索廣告費第一案

已完成網上立案

1月中旬，吉林吉翔律師事務所接受長春市南郡水云天小區業主委員會的委托，指派劉海波律師承辦本案。劉海波說，長春市南郡水云天小區業委會與長春市南方物業服務有限公司合同糾紛案件，已于1月20日完成網上立案，相關材料提交朝陽法院。劉海波稱，通過吉林高院司法公開網查詢，這是吉林省第一起業委會起訴物業公司要求返還廣告費等經營性收入的案件。

廣告費應歸業主所有

在此案中，關于廣告費收入歸屬問題，劉海波稱，根據《物權法》有關規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

根據《物業管理條例》有關規定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

根據最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的有關規定，建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。

■小貼士：關于包干制和酬金制

據劉海波介紹，根據《國家發展和改革委員會會、建設部關于印發物業服務收費管理辦法的通知》有關規定，包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

■新聞鏈接一：

2017年1月19日，上海市政府新聞辦公室官方微博“上海發布”發布微博稱，針對物業管理價格信息公開透明的話題，上海市住房城鄉建設管理委主任顧金山在兩會微訪談表示，上海正在探索物業酬金制管理模式，讓資金更透明。該條信息后還附長微博，列出浦東新區高行鎮東力新村業委會運用“酬金制”模式提升小區物業管理水平的成功實例。

■新聞鏈接二：

2013年9月26日，《青島早報》報道了嶗山東岳海花園小區業委會將其小區物業告上法庭，要求返還物業在管理小區期間所取得的廣告費收益43400元事件。最終嶗山區法院判決被告山東某物業管理有限公司返還原告東岳?；▓@小區業委會返還廣告費43400元。

新文化記者 石竹