信泰資本9.3億美元收購美國養老資產包 今年還會加快境外投資速度

人民網北京4月12日電 (余燕明)“出于房地產周期影響及美聯儲升息壓力,美國許多REITs(房地產投資信托基金)開始出售其持有的房地產投資組合,以調整資產及負債結構,換回更多的現金。”信泰資本CEO蓬鋼說,“這輪周期將給中國資本奔赴美國收購資產打開窗口期,但時間不會很長,預計只有16-18個月。今年信泰資本會帶領中國資本加快美國房地產資產收購的速度。”

信泰資本去年底前后聯合合眾人壽9.3億美元收購了美國房地產投資信托基金Welltower Inc. (NYSE:HCN)共計39處養老社區物業資產包75%的權益。這個資產包囊括11處由Brookdale Senior Living (NYSE:BKD) 承租運營的養老物業,及28處由Genesis Healthcare, Inc. (NYSE:GEN)承租運營的長期/急癥后期護理設施。

信泰資本收購的39處養老物業分散于美國11個州,收購完成后,信泰資本與合眾人壽將合計持有75%的權益,Welltower繼續保留資產包25%的權益。交割后,Brookdale Senior Living與Genesis Healthcare, Inc.將繼續承租運營資產包內的養老物業,這兩家機構是美國卓越的養老服務運營商。

“我們傾向于收購養老資產包75%的權益,而不是全資持有。這樣我們能夠與Welltower保持密切合作,跟他們一起保證資產包內養老物業的運營質量和收益。”信泰資本資深合伙人賀偉時告訴人民網記者,“信泰資本收購養老物業的權益,并且讓之前兩家養老服務運營商繼續承租運營,會降低運營調整帶來的風險,進一步鎖定租金收益。”

人民網記者從Welltower Inc.披露的信息獲悉,信泰資本、合眾人壽與公司在2016年11月初達成了最終收購協議,并于2016年12月底完成了資產包內由Genesis Healthcare, Inc.承租運營的28處養老物業的交割,剩余11處由Brookdale Senior Living承租運營的養老物業已經+在今年一季度完成交割。

“信泰資本與合眾人壽在收購這個養老資產包時,盡職調查時要尤其審慎核查Welltower與Genesis Healthcare, Inc.的貸款協議、租約及資金往來,兩者之間的關聯關系容易造成租金收益造假風險。”一位商業律師評價說。人民網記者向信泰資本核實,這些事宜確已經過盡調,相關債務并已在近期完成重組。

蓬鋼告訴人民網記者,從信泰資本的投資存續期平均水平看,初步預計會持有這些養老資產包5年左右,“養老資產包租金收益及運營狀況良好,物業價值提升也較為穩定,所以不排除后續Welltower會考慮回購。”此前,Welltower Inc.平均持有資產包內39處養老物業時間也超過5年。

人民網記者未能從監管文件中查詢到信泰資本與合眾人壽聯合收購這個養老資產包交易結構設計。但據一位接近交易人士處獲悉,信泰資本與合眾人壽分別持有養老資產包75%權益中各一半的權益。

“下一步,信泰資本會嘗試獲得參與養老物業的運營經驗的資產收購,這將有利于進一步培養公司資產管理及養老運營的核心能力,尋求布局更多養老資產。”蓬鋼說,“這次收購養老物業的權益,對養老服務運營商沒有進行重整,鎖定了租約,風險相對較小。”

這個養老資產包的收購,是信泰資本首次在美國投資健康養老房地產資產。據賀偉時介紹,這項投資的年化現金回報率超過了10%,收購養老物業資產的資本化率超過8%,租約內租金按年會有穩定上浮。

信泰資本是一家由中國信達、安泰投資和CGO資本合資成立的私募股權投資機構,主要協助及保護中國資本的海外投資,并且引導和管理海外資本。現在信泰資本的主要資本方是機構投資者,包括中國信達、長城資產、保險公司、國營企業等海外投資。

信泰資本的管理團隊大多在前美林證券全球地產投資部及投資銀行部有過豐富從業經驗,目前信泰資本集中在美國紐約參與投資了曼哈頓東53街100號、曼哈頓格林威治街125號、HERSHA酒店資產包等,此外在芝加哥、倫敦、澳大利亞等地投資了10多個房地產資產或項目,累計股權投資約15億美元,管理超過65億美元不動產資產。

“這次信泰資本資產包收購的資金是中國資本在海外積累的美元資金。”蓬鋼告訴人民網記者,隨著監管層對外匯出境監管收緊,不少中國資本境外投資都面臨換匯的難度,“仍然要克服中國資本換匯出境海外投資的困難,因為這輪海外資產收購打開的窗口期不會太長。”