《中國經(jīng)濟周刊》 記者 謝瑋丨北京報道

責(zé)編：周琦

(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟周刊》2017年第17期)

今年3到4月，全國各地密集出臺了一系列樓市調(diào)控政策。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，全國40余個城市出臺了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，涉及信貸、購房資質(zhì)、土地供應(yīng)、市場監(jiān)管等多個方面。 

2016年中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)：房子是用來住的、不是用來炒的，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制。

調(diào)控之勢雷霆萬鈞，房地產(chǎn)企業(yè)將如何應(yīng)對？會否影響其發(fā)展模式？紛紛宣稱戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的房企，新方向都有哪些？

熱點城市占半壁江山

在本輪“調(diào)控潮”中，土地供應(yīng)側(cè)的差異化供地策略被認(rèn)為是放出了“大招”。4月6日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和國土資源部發(fā)布了《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求各地土地供應(yīng)節(jié)奏與去庫存狀況掛鉤。供給側(cè)與需求端“雙管齊下”，可以看出政策制定層面對遏制房價上漲的決心。

4月17日，全國城市地價動態(tài)監(jiān)測組發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，第一季度全國105個主要監(jiān)測城市土地供應(yīng)面積3.69萬公頃，供應(yīng)量環(huán)比減少50.45%，同比下降4.22%。不過，從各類城市情況來看，住宅用地供應(yīng)量一二線城市同比增加明顯，一線城市增幅超過50%，三線城市微幅下降。

從20個熱點城市土地供應(yīng)來看，住宅用地供應(yīng)同比也出現(xiàn)大幅上漲，漲幅超過30%。總體而言，住宅用地供應(yīng)數(shù)量與結(jié)構(gòu)變化符合分類調(diào)控的指導(dǎo)思想。環(huán)比方面，各類用地供應(yīng)均出現(xiàn)環(huán)比下降，符合土地供應(yīng)的時序特征。

這會否影響房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整拿地策略？

新城控股副總裁歐陽捷向《中國經(jīng)濟周刊》記者介紹，龍頭房企還在快速擴張。“現(xiàn)在房企的拿地策略，還是偏向于兩個方面。一個方面是偏向于一二線城市，畢竟一二線城市是市場的主力。”歐陽捷表示，按照中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，東部11個省份總銷售額達到72331億元，其中25個銷售額超過400億元的城市合計銷售額就達到38145億元，占比高達53%，也就是說，只要布局這25個城市就可獲得東部地區(qū)的半壁江山。

“全國有42個商品住宅銷售額超過400億元的城市，東部地區(qū)以一二線城市為主，中西部地區(qū)以省會城市為主，都是人口黑洞。” 歐陽捷表示，這些城市吸引了大量的人口和需求，占據(jù)全國市場份額的56.1%。“這42個城市就占據(jù)了市場份額的一半多，其他城市還要去嗎？”他直言。

“快進快出”時代不再

2016年房價漲幅再創(chuàng)新高，受益于此，許多房企的業(yè)績同比好轉(zhuǎn)。2016年1至9月，房價逐步“邁向頂峰”，10月之后，在一二線城市出臺“限購限貸”政策、三四線城市加入調(diào)控行列的情況下，價格還是在高位運行。有數(shù)據(jù)顯示，2016年1至11月份，全國商品房成交均價7546元/平方米，同比增長10.6%。

“我的判斷是房地產(chǎn)越來越接近高峰位置，我不認(rèn)為后面還有太多機會去執(zhí)行財政的寬松政策。”4月23日，朗詩集團董事長田明公開表示。在他看來，中國房地產(chǎn)正在從1.0時代過渡到2.0時代。

田明認(rèn)為，在房地產(chǎn)的1.0時代，開發(fā)商可以用很少的錢買一塊地，通過抵押貸款和預(yù)售獲取現(xiàn)金流，部分資金開發(fā)項目，部分資金再去做其他項目。“萬科就是通過幾百個這樣的模式造就了成功，拍地蓋樓，快進快出。”他表示，這種模式已經(jīng)難以為繼，目前沿海發(fā)達地區(qū)拍地成本非常高，地產(chǎn)商必須要走向2.0時代，向金融化和專業(yè)分工轉(zhuǎn)型。

“土地仍然是開發(fā)企業(yè)重要的生產(chǎn)資料，但是純粹依靠土地生長的模式到底了。”優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶對《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，對開發(fā)商來說，土地和資產(chǎn)的重要性將會日漸均衡，開發(fā)商也將慢慢轉(zhuǎn)型從開發(fā)轉(zhuǎn)為持有資產(chǎn)，再從持有資產(chǎn)轉(zhuǎn)為運營資產(chǎn)。在他看來，未來兩年房地產(chǎn)企業(yè)集中度將進一步增加，開發(fā)商數(shù)量減少，但不會告別土地開發(fā)模式。

“土地是財富之母。開發(fā)商需要土地，但大家瘋狂搶地、政府拼命經(jīng)營土地的時代過去了。”田明對《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，一旦物業(yè)稅、房產(chǎn)稅開征后，持有大量物業(yè)和土地的成本非常高。他舉例稱，美國許多森林是由私人捐給政府，這背后除了高尚的情操外，還有繳不起稅的因素。

毛大慶亦表示，對住宅土地使用權(quán)到期問題的處置是重大改革，未來持有房屋的成本可能增高，“有房子但可能繳不起稅，到時候捐都來不及。”

多元化轉(zhuǎn)型成高頻詞

在建業(yè)地產(chǎn)董事長胡葆森看來，過去20多年里，房地產(chǎn)一直是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。目前中國城鎮(zhèn)化剛發(fā)展到中期，以河南為例，其城鎮(zhèn)化水平遠落后于沿海地區(qū)，其今后的城鎮(zhèn)化進程還需要15至20年時間。在未來10至15年內(nèi)中國房地產(chǎn)行業(yè)還大有可為。

談及未來房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢，胡葆森認(rèn)為，一方面是市場份額不斷集中，去年年底中國百強房企所占的全國市場份額已經(jīng)增長至40%，預(yù)計5年內(nèi)這個數(shù)字將達到60%以上；另一方面是傳統(tǒng)開發(fā)商逐漸向綜合、新型生活方式服務(wù)商轉(zhuǎn)型，5年后平臺型和生態(tài)型房企將越來越多。

萬達集團較早在業(yè)內(nèi)提出轉(zhuǎn)型。萬達2016年年報顯示，2016年萬達集團服務(wù)業(yè)收入占比55%，歷史上首次超過地產(chǎn)。

此前，在接受《中國經(jīng)濟周刊》記者專訪時，王健林提到了萬達海外收購布局與萬達轉(zhuǎn)型之間的關(guān)系。王健林表示，萬達自2012年開始提出轉(zhuǎn)型，但實際實施轉(zhuǎn)型主要在這一兩年之間。這是萬達的第四次轉(zhuǎn)型。

過去萬達經(jīng)歷了從地區(qū)企業(yè)成為全國企業(yè)，再從地產(chǎn)企業(yè)成為綜合企業(yè)的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在其主要目標(biāo)已經(jīng)成為從中國企業(yè)轉(zhuǎn)向跨國企業(yè)。“這個目標(biāo)更大。我們提出要逐漸去地產(chǎn)化，還有其他很多要素。”王健林說。

近年來，開發(fā)商多元化轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為高頻詞，文化地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、養(yǎng)老旅游等似乎都成為了房地產(chǎn)開發(fā)的下一個方向。

談及當(dāng)前深受業(yè)內(nèi)追捧的“特色小鎮(zhèn)”業(yè)務(wù)，胡葆森坦言，目前業(yè)界關(guān)于特色小鎮(zhèn)的話題“有點過熱”。地產(chǎn)商做小鎮(zhèn)大概有兩種心態(tài)，其一還是為了拿地，用做小鎮(zhèn)的概念圈地；其二是希望作為規(guī)模式戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一部分。“對上市公司來講，做十個八個小鎮(zhèn)沒有意義。從轉(zhuǎn)型上思考這個問題才有意義，比如小鎮(zhèn)的經(jīng)營模式、投資模式能否創(chuàng)新。”他說。

租賃、共享經(jīng)濟被看好

本輪調(diào)控的一個亮點是，房地產(chǎn)中介被戴上了“緊箍咒”。3月23日，北京市住建委召集鏈家等北京市十大中介機構(gòu)負(fù)責(zé)人，進行集體約談，主旨在于規(guī)范中介機構(gòu)的行為，落實正在實施的樓市調(diào)控新政。3月29日，住建部要求各地持續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，重點整治房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)壟斷房源、操縱市場價格等三類違法違規(guī)行為。

同一時期，地產(chǎn)中介龍頭鏈家集團，也迎來了新股東。

4月19日，萬科稱將以30億元認(rèn)購鏈家股份，理由是看好鏈家的發(fā)展空間。早在3個月前的1月9日，融創(chuàng)中國即發(fā)布公告稱，其間接全資附屬公司融創(chuàng)房地產(chǎn)增資26億元，獲得鏈家6.25%的股權(quán)。

“中國房地產(chǎn)經(jīng)過30年發(fā)展，到了一個關(guān)鍵的節(jié)點，不能再這么瘋狂地挖掘房地產(chǎn)帶來的價值。世界上沒有一個偉大的國家是建立在房地產(chǎn)增值之上。”鏈家董事長左暉直言。在他看來，未來中國會開啟“去房地產(chǎn)化”潮流，行業(yè)的發(fā)展應(yīng)該更多依賴于盤活存量。

這或許一定程度上解釋了融創(chuàng)、萬科入股鏈家背后的邏輯。

在左暉看來，房地產(chǎn)租賃市場仍然大有可為。他列舉數(shù)據(jù)稱，目前中國租房市場體量仍然很小，城市一年的租金規(guī)模約1萬億元，相比于近17萬元不動產(chǎn)交易規(guī)模，差距非常大。而美國租金規(guī)模相當(dāng)于人民幣近3.5萬億元，因此左暉預(yù)計，未來10年，中國整個租金規(guī)模可能會從1萬億元升至3萬億元。與此同時，中國機構(gòu)化的租賃占比非常低，僅不到2%，日本則達到80%，美國也有30%。

“如今房地產(chǎn)的存量資產(chǎn)有200萬億元人民幣的規(guī)模，而全國的流通率大概2%都不到，怎么把200億平方米的存量住宅通過各種手段推進流通，將對房地產(chǎn)供給側(cè)改革產(chǎn)生比較明顯的影響。”左暉直言，大力發(fā)展租賃市場，“購租并舉”可以在建立房地產(chǎn)市場發(fā)展的長效機制方面起到關(guān)鍵的作用，讓租房成為居民新的居住方式。

毛大慶則認(rèn)為，當(dāng)前全球處于技術(shù)革新的新風(fēng)口，將帶來經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的變革，房地產(chǎn)企業(yè)也必然面臨何去何從的選擇。在他看來，互聯(lián)網(wǎng)顛覆了社會生產(chǎn)資料和生產(chǎn)要素的整合，未來共享經(jīng)濟將表現(xiàn)出強大的生命力，“使用者未必對產(chǎn)權(quán)有強大的訴求，但是對使用權(quán)有很大的訴求，會產(chǎn)生很多將使用權(quán)進行分享的業(yè)務(wù)。”共享辦公、共享劇場等模式因契合用戶需求而充滿發(fā)展?jié)摿Α?/p>