土地越來越少，房價越來越高；租房越來越難，房租越來越貴；城中村越來越擠，拆遷越來越難……近日，《深圳市住房租賃試點工作方案》(征求意見稿)公布，提出引導“城中村”通過綜合整治開展規模化租賃。方案不僅為擴大住房租賃市場供給側改革提供了新思路，而且讓困擾城市發展已久的“城中村”難題有了新解，這讓各界看到了一舉多得、破解上述難題的希望。

越來越擠的“城中村”

深圳可謂國內第一大“租房城市”。無論從租賃住房占比，還是從租賃需求人群占比來看，深圳租賃市場的規模占比均位列第一。

以“城中村”為主的、龐大的、租金相對較低的住房租賃市場，被認為是深圳市房地產市場最重要的組成部分。據統計，深圳“城中村”租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場供應最重要的主體之一，提供了大量低租金、小戶型的適居租賃住房。

“城中村”解決了大量人口的居住問題，成為眾多大學畢業生、外來人群來深的“第一站”。但“城中村”租賃住房普遍存在衛生條件差、消防安全不合格、物業管理缺失、“打隔斷”和“二房東”等問題。

被稱為“來深打工者的臨時家園”“外來工首選落腳地”的深圳市羅湖區泥崗村，占地面積3平方公里，原籍人口只有1000多人，常住人口卻超過了5萬人，現在的居民多以外來打工者為主。

擁擠成了泥崗村最大的特點。“住不習慣，這里的房子很不理想，建得太密了，沒有陽光，衣服也曬不干。”在泥崗村租房的朱大爺擺擺手說道。

然而，居住環境并未阻礙“城中村”租金的上漲。來自重慶萬州區的龍大娘在泥崗村住了十多年。“地鐵九號線通了后，泥崗村房價也漲了。我們租了一套兩室一廳的房子，剛過來時租金每個月1100元，現在漲到了2000元。”

此外，記者采訪發現，“城中村”租賃規模雖大，但租賃市場分散、秩序混亂，租賃關系并不穩定。不少租房人權益缺乏必要的保障，也無法享受“村外”同等的公共服務。

越來越難拆的“城中村”

除了“拆”，還能“租”。這是此次出臺的工作方案的最大亮點。

過去，“城中村”的出路只有一條——拆遷。但由于種種原因，“舊改”工作推進難度越來越大。“盡管政府的舊改政策有所改善，并在不同程度上得到落實，但是阻力仍不小。”深圳某房地產公司項目負責人鐘先生向記者表示，“舊改”是一項難度很大的系統工程，牽涉到多方利益，且一般需要較長周期。

“拆不動、賠不起、玩不轉。”鐘先生向記者透露，“項目經常會遇到業主不同意拆遷，有些業主獅子大開口，不合理地叫價。我們有個項目在‘實施主體確認’(即業主同意)這一環節，卡了整整8年。”

此外，記者了解到，以往的“城中村”改造，會在本來就稀缺的土地上再做一次功能分配。土地被劃分為產業用地、普通工業用地、商業用地、教育設施用地和住宅用地等不同地塊。然而，在重新分配過程中，也有難易之分，產業用地的審批一般較快；而住宅用地則會慢很多，審批通過難度也較大。

拆遷越來越難，“城中村”的“野蠻生長”積累的安全隱患越來越大。如何將占全部住房數量60%的“城中村”改造盤活，成為深圳市住房租賃市場的重要課題。

“城中村”能否越來越好？

租賃能否為“城中村”提供新的出路？記者在泥崗村走訪發現，要走上“新路”也絕非易事——狹窄的過道、林立的樓房、雜亂的電線……抬頭一看，兩側陽臺上晾曬的衣服遮住了兩棟樓間僅有的“一線天”。

對于目前“城中村”普遍存在的衛生條件差、消防安全不合格、物業管理缺失、“打隔斷”和“二房東”等問題，《深圳市住房租賃試點工作方案》提出，要鼓勵原農村集體經濟組織及繼受單位開展規模化住房租賃業務。鼓勵原農村集體經濟組織及繼受單位成立住房租賃企業或委托專業化的住房租賃企業，將符合安全、質量、消防、衛生等條件的住房統一出租、規范管理，并委托物業服務企業提供服務，享受住房租賃企業相關的政策優惠。

據了解，深圳福田區已提出“城中村”出租屋消防安全“十必須”，包括必須明確消防安全主體責任人、必須確保消防逃生通道暢通、必須在每間屋內分別安裝獨立式煙感報警器等。

同時，為重點整治“城中村”的二房東，深圳計劃出臺二房東轉租示范合同，加大轉租備案管理，明確轉租超過一定套數住房的二房東個人必須成立租賃企業，登記運營。

根據深圳的規劃，未來，以備案為依據，符合條件、納入政府監管平臺的“城中村”租賃住房，將享受與普通商品租賃住房同等的公共配套服務，給予辦理居住證明、子女上學等，政府增加城中村周邊公共配套規劃與供應。