中國管理科學研究院企業管理創新研究所陳貴所長、京WORK—北京碼頭創始人陳貴曾于2016年5月赴鄂爾多斯調研考察時提出了“用市場化手段實現資產證券化盤活資產”思路。4月23日，在京WORK-北京碼頭第十五次頭腦風暴《房地產資產證券化》座談會上，陳貴進一步系統地闡述“用房地產資產證券化去鬼城”的想法。以下為陳貴在座談會上的發言：

2018全國“兩會”期間，“房地產稅立法”、“建立房地產調控長效機制”、“共有產權房”、“租售同權”、“棚改房”等詞匯成媒體再度熱搜。2018年國務院政府工作報告再次強調提出：堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”明確定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。報告的導向意義十分明確，土地供應會向租賃傾斜，建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度成為重中之重。看來，依靠行政“限制與差異”性手段的房地產去庫存任務取得了階段性勝利，北、上、廣、深等特大熱點城市房價漲幅得到控制且調控預期效果明顯。全國部分熱點二、三線城市有反彈跡象，三、四線部分城市住宅市場投資增速有擴大趨勢。東北三省部分三、四線城市結構性房地產過剩問題仍然突出。房地產“鬼城”一詞淡出了媒體和大眾的視野，這個老大難問題是否得到有效解決卻少有人問津。

2018年2月28日，國家統計局發布了《中華人民共和國2017年國民經濟和社會發展統計公報》。數據顯示，全年房地產開發投資109799億元，比上年增長7.0%。其中住宅投資75148億元，增長9.4%，一線城市在加大土地供給，二線城市投資取暖，部分三四線城市也出現了盲目過熱傾向。同時，房地產去庫存取得顯著成效。根據世聯行日前發布的研究報告，至2018年，全國住宅累計可售量降為23億㎡，預計到2018年若無新開工的住宅，消化全部庫存需大約1.8年。東三省的三四城市，平均去庫存要6年左右。珠三角、長三角和京津冀地區庫存已趨緊。而廣東、成都重慶、長江中游地區的房地產去庫存周期低于1年，熱點一線城市房價上漲趨勢還在持續，尤其是北上廣深特大城市雖然采取了結構調整、產業轉型和人口控制措施，長期房價上漲壓力會一直持續，加大房地產治理能力和結構性改革長效梯控機制勢在必行。棚改房貨幣化補償措施對房地產去庫存起到了良好的推動作用。國務院提出棚改三年計劃，2015-2017年棚改新開工1800萬套。截至2016年年底，我國已開工改造各類棚戶區住房3287萬套，改造面積超5000萬平方米。到了2017年則計劃新開工600萬套，且2017年5月，國務院再次提出棚改三年攻堅計劃，計劃在2018-2020年新開工1500萬套。2017年年底，又提出2018年計劃新開工580萬套，比預計又多了80萬套。

以高層級大視野設計布局，科學制定大區域協調發展規劃，新興產業聚集區布局，以及堅定棚改房貨幣化，產業配套性租賃市場開發，應是去掉鬼城老大難頑疾的有效良藥。

“鬼城”一詞，近兩年似乎淡出媒體和公眾視線，去鬼城問題估計應該有所緩解。但是，徹底解決鬼城問題是個特別棘手復雜的系統性問題。黨的十九屆三中全會提出“深化黨和國家機構改革，加快推進國家治理體系和治理能力現代化；深化轉職能、轉方式、轉作風，提高效率效能；針對突出矛盾，抓重點、補短板、強弱項、防風險”等新發展理念，為從根本上解決老大難“鬼城”問題提供良好的根治契機。京津冀、雄安新區和粵港澳大灣區等“高起點協同作戰模式，對房地產去庫存，尤其是“去鬼城”應具有積極的借鑒意義。諸多“鬼城”想解套，拖延錯過窗口期，地方政府會越來越被動，盡快處理金融系統性風險隱患，一定要高起點出大手筆的組合拳，大膽在頂層設計及體制機制創新上下工夫。一定要有大尺度的改革拳，上下聯動，標本兼治，產業優先，協同施策，去掉鬼城才有希望。

制定有針對性的產業激勵引領政策，政府擔當，用改革決心增加民間投資熱情，用極具刺激的政策引導民間產業投資下決心向爛尾樓重災區挺進，也許是解決全國尤其是重災區房地產去庫存的唯一辦法。沒有強大穩定規模型產業支撐，就沒辦法合理調配足夠的人口流動，沒有產業引領和人口就業支撐的去庫存化只能是泡影。僅僅靠三、四、五線城市各自為政、單槍匹馬、孤軍作戰的亂拳打死師傅的做法，可能一時熱鬧，恐怕結局是白費力氣。地方政府試圖用時間換空間，用土地換和平，用等、靠、拖期盼贏得朝陽曙光出現的想法，可以預測這是沒有太好出路的。僅僅靠市場靠經濟增長來等到自愈的良機，如果錯過窗口期，爛尾樓只能走到被炸掉結局。炸掉，還需要政府巨額真金白銀再填進去。發展理念決定發展道路，新發展才是解決發展中老大難問題的有效手段。

解決房地產去庫存中以盤活“鬼城”為目標的幾點思路。

1?以市場化引導手段，結合成熟的房地產資產證券化經驗，設立投資爛尾房產的房地產信托投資基金，以較低的價格將爛尾不良資產推向市場，吸引不同類型風險偏好的投資者，實現爛尾房地產資產證券化，雙輪驅動及惰輪驅動相結合盤活規模性大體量爛尾資產。同時需要政府整合產業資源，從而用產業集聚吸引人口集聚，最終實現房地產資產升值，使資產通過經濟振興和資產升值預期分期、分批逐步退出市場。

2?用行政化手段編制省、區爛尾樓分布區域帶，在省、自治區層面整合要素系統綜合整治，樹立大格局整合產業優先戰略。在國家治理層面采取中央和地方聯動，編制全國層面區域和跨省區爛尾區域帶，在自治區和鄰省協同整合要素進行系統綜合整治。根據本省區爛尾市縣,點線排查，分析產業要素、資源要素、地理因素、人口因素等拓撲成面。跨市區縣鄉鎮整合各類公共和市場資源，尤其是結合扶貧脫貧人口遷移和產業經濟帶建設，通盤考慮產業布局和合理定向調度。

3?編制全國層面區域和跨省區爛尾區域帶，在國家層面整合要素進行系統綜合整治。借此房地產去庫存綜合整治契機，實現系列配套深層次改革措施落地，調動社會各方力量用市場的機制實現產業有序轉移，以政府配套系列政策性改革作為產業和人口轉移引領。土地改革，財稅制度改革，創新創業引導機制，精準扶貧產業政策優惠等配套政策應該是產業轉移和人口調度的最好時機。積極拓寬“向海發展”、“向草發展”、“向林發展”“向生態發展”等區域發展新思路，用政策加市場手段實現跨省人才、人口調配和產業類型集中集聚調整策略。

4?結合大眾創業、萬眾創新戰略，努力盤活“鬼城”。成本，是產業轉移、人口流動、創新活力等無形之手配置，美國的“鬼城”汽車城底特律近年看到了創業者的身影，原因就是硅谷由于地價、人口、污染及綜合性成本上漲，嚴重制約中小企業科技創新能力和科技人才吸納能力。隨著高鐵網建設加快，5G時代加速到來，信息渠道和傳輸速度提升，中小創企業選擇高成本城市已經不合時宜，通過市場價格成本引導和政策激勵疏導，鼓勵大都市企業轉戰“鬼城”創業，帶動鬼城產業升級和聚集形成人口集聚效應，實現“鬼城”沒鬼, 也許成為美麗創業小鎮創新小鎮，其實，區位優勢、環境優勢、預期優勢等是房地產泡沫形成的核心根源。