許多人羨慕實行自管模式的小區 記者選取樣板一探究竟

業主自管就萬事大吉了？

停車場的通道上也停滿了車，存在安全隱患。

有不少不滿物管公司的業主，對選擇了自管模式的小區非常羨慕，而選擇了自管模式就可以更省心了嗎？日前，有自管小區的業主對記者表示，小區自管后雖然有盈余，但聘請低工資的保安及清潔工，物業服務水平降低了，當物管、業委會和業主三方關系變為業主與業委會兩方關系之后，更需要制衡和監督機制，而目前似乎還沒有很好的解決模式。業內人士表示，物管和自管都只是小區的管理模式，不可否認，對于業委會自管的指引和監督在政策法規上都存在空白。對于單個業主而言，無論面對物業管理公司還是業委會，都是弱勢的一方，業主自管不是目的，業主自治才是方向。　文/圖：廣州日報全媒體記者

自管小區業主：自管組織誰來管？

楊女士（化名）所在的小區規模較小，目前實行的是業主自管的模式。她告訴記者，小區的物管費雖然一直維持低位，但感覺小區管理質量差強人意。比如，小區的清潔衛生問題，為了降低用工人員的成本，聘請一些年齡較大的工作人員，運垃圾速度緩慢，即使電梯中貼著收垃圾的時間段，也沒有按時間完成，常常在上下班高峰期還碰到運垃圾的狀況，影響電梯使用效率。而停車場的通道上也停滿了車，存在安全隱患。

而最讓楊女士不滿的是，她認為業委會不公布明細收支賬，小區的各種支出不受到監管，比如，小區要安裝監控系統，每層樓都要裝攝像頭，這種監控力度顯然已經超出安保的需求的必要，因此提出要求召開臨時業主大會，讓業委會匯報自管以來的工作情況，不過遭到了拒絕。

記者在小區見到，作為一個有近二十年樓齡的小區，小區整體清潔度還是保持得不錯，安裝了新的門禁系統。不過，在等電梯的時候確實碰到一臺電梯一直在運送垃圾的情況，有業主告訴記者，小區清潔人員住在樓棟頂層，為貼補家用，他們也會將各種垃圾分類收集變賣，垃圾堆積也影響了環境。而停車場進出口處的通道確實也停滿了車。

對此，業委會負責人張女士（化名）表示，小區因為規模較小，在沒有找到合適的物業管理公司接手的情況下，才采取了由業委會管理和監督，通過社會招聘物業管理服務人員到小區服務的“業主自行管理”模式。目前小區物管費標準是按每戶1.75元/m2收取，商鋪每戶按6元/m2收取。經過三四年的自管，這種模式受到了業主們的認可，雖然物管費沒有提高，但小區賬戶的結余卻在逐年增長，目前已有50多萬元，利用賬戶結余，小區大堂的天花板進行了翻新，也搞好了綠化和基礎設施維護，并購置了監控設備。

對于業主們反映的情況，如衛生問題，都是立即要求改進，而賬務也是有張貼公開的，各個崗位都是有責任規定和要求的。業委會近期也接到街道的約談，就楊女士反映的問題給予回復，因各種原因不便召開臨時業主大會。

自管模式需要更清晰的指引

有業內人士表示，自管并不意味著物業管理中所有的問題都能解決。無論是《物權法》還是《物業管理條例》關于業委會的規定和內容都相當有限，對于議事規則、業主公約、業委會的操守、運作、監管等都沒細致的指引，很多靠業委會自己摸索，缺乏法規依據。在政策上需要政府有關部門進一步完善。

有業主對記者表示，從物業管理公司、業委會、業主三方模式轉變為業主、業委會模式，其中的關系發生變化，一些疑問需要得到解答。從管理水平來看，如何判斷和評價自管水平的高低，物業管理公司是有資質級別評定的，但自管則是空白。從監管來看，三方模式時，業委會可以對物業公司進行一定的監管，而變成兩方模式，業主和業委會似乎成了對立方。業主質疑小區的收支問題，是否有查賬權，該怎么查？業委會面臨業主質疑應對程序又該是怎樣的？沒有固定程序可執行。此外，業主自管的收費和盈余性質也值得探討。作為有盈利需求的物業管理公司，追求利益降低成本無可厚非，如果是業主自管模式，是否還有盈利的必要呢？物業管理費用于支付成本支出，如果小區通過利用全體業主的資源獲得盈利，賬面盈余越來越多，資金如何使用如何管理，都沒有指引。

華南和諧社區發展中心主任周活寧表示，他們也接觸到不少小區要狀告業委會的例子，如有小區業委會做賬是用鉛筆的，在支出中有不少吃喝交際花費，引起業主們的不滿。但目前對業主而言，碰到這樣的情況只有兩種途徑來解決，一是提起罷免業委會，二是走法律途徑，提起訴訟要求法院審核賬目，對于小業主而言，面對的是相對強勢且有組織的業委會或物管公司，業主在取證上也有難度，整體來說是對業主相當不利的局面。

周活寧表示，在長期的自管實踐中，他覺得最先應該解決的是讓全體業主參與小區管理的問題，實際上是小區自治的問題。其次才是管理方式的問題，是選物管公司還是自管等。業委會在城市小區之中還不普遍或者普及，已有的業委會在內部建設、對內處理業主關系對外處理物業關系等方面還需要較長時期的培育和進步的過程。有些業委會制度不完善、操作不規范，與業主和物業公司都可能存在一定的矛盾。需要特別強調的是，應該看到這是發展中的問題，需要各方加以引導培育。主管部門甚至可以出臺一個小區業委會的指引，甚至是標準化范式，引導業委會成立、管理和提升。

記者觀察：業主自管水平也需要升級

小區管理問題一直是個大難題。而對于單個業主而言，個人利益顯然更重要。比如，就小區的物管費問題，有業主愿意付出更多成本享受更好的服務，有業主則更在乎物管費漲不漲。而就停車問題，對于沒有車位的業主而言，把車停到停車場才是最實際的，而對于有固定車位的業主而言，通道通暢沒有安全隱患更重要，這些都是業主的需求，如何處理其中的關系考驗的是管理的水平。物管公司有資質評級，每一級的服務水平有具體的衡量標準和收費標準，而業主自管，沒有清晰的標準，服務水平也與業委會的管理水平相關，這種不確定性常常容易產生矛盾。

對于業委會而言，提升自管水平顯然非常有必要，而對于業主應更有主人翁意識，更多地關注小區事務，業主們熱情參與和監督對小區更加重要，而不是等到各種矛盾問題突出才出來維權。