中新經緯客戶端10月27日電(薛宇飛)幾年前，劉鵬(化名)所在的北方某市房地產市場很不景氣，因扛不住資金壓力，小區的開發商在工程完工前跑路了，他家所在的那棟樓的電梯都沒有安裝。為了孩子上學，劉鵬一家還是搬了進去，每天都要上下爬8層樓。劉鵬說：“我們這棟樓還算好的，旁邊那棟只是搭了架子，就撂那了。”

買期房是大多數購房者都有的經歷，在香港，買期房所對應的商品房預售制度有一個好聽的名字“樓花”。但實際上，由于購房者與開發商關系不對等，導致期房交易問題頻發，這種制度并沒有聽上去那么美好。有業內人士預計，類似劉鵬遇到的工程爛尾，在樓市下行階段會更為普遍。

近年來，全國多地出臺鼓勵商品房現售政策，雖然還是少數，但未來不排除會有更多的城市加入這個行列。業內人士認為，雖然商品房預售制度短期內不會取消，但增加現房銷售比例、規范預售制度將是房地產市場發展的一個趨勢。

期房銷售占比超八成 風險轉嫁購房者

“樓花”一詞始于中國香港。公開資料顯示，上個世紀50年代，霍英東成立的立信置業有限公司一改當時的現樓銷售政策，提出“預售樓花”并倡導分期付款。當時的香港政府于1956年出臺了《預售樓花同意書》，正式在法律層面確立和規范了樓花預售制度。在房地產市場發展早期，內地主要借鑒了香港市場的發展經驗，并于1994年正式確立了商品房預售制度。

經過二十多年發展，期房銷售已經成為中國房地產銷售的主要方式。華創證券稱，2018年前8個月，中國住宅期房銷售面積占比達84%，金額占比達87%，住宅銷售中80%~90%都采用期房銷售。

實踐中，期房銷售的優劣勢十分明顯。優勢方面，中信建投認為，預售制縮短了房地產企業現金流回籠周期，一定程度上滿足了房企的融資需求。國家統計局的數據顯示，今年1~9月，房地產開發企業到位資金121882億元，其中，定金及預收款40259億元，占比達33%，比銀行貸款高出兩倍多。

從需求來看，期房具備更加優惠的價格。“我們對比了40大中城市的期房均價和現房均價，2012年以來的絕大多數月份中，期房售價要低于現房售價的10%~20%，并且價差在近年來有擴大的趨勢。預售和分期付款的方式有效降低了消費者的購房門檻，刺激了市場的潛在需求。”中信建投相關人士稱。

但預售制帶來的問題也比較多。上述機構稱，房企在住房建設環節就收取房款，實質是將潛在的融資壓力和建設風險轉嫁給了購房者。

中原地產首席分析師張大偉說：“當下房地產市場出現的各種質量問題基本都與預售制度有關。過去，預售制度加快了房企的銷售節奏和建設量，是房地產行業快速發展的基礎條件之一，但對購房者來說，因為保障度太低，由此產生的大量糾紛讓購房者付出了不小代價。”

推進現房銷售

合肥、廈門、中山等地在行動

其實，商品房預售制度的存廢之爭，在之前就已經有幾次大的爭論，但都不了了之，而攪起本輪預售制度討論的是廣東省房地產協會。

該協會于9月底向各副會長單位下發的一份通知稱，建議降低預售制帶來的高杠桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。不過，廣東省房協相關人士隨后回應稱，目前通知正在征求意見過程中，是否會正式發布還待最終意見的匯總和研究。

這份文件雖然“懸而未發”，但廣東中山市在土地拍賣中早有行動。中新經緯在中山市國土局網站查詢發現，今年以來，中山市已經有10余個城市住宅用地要求“出讓后實行商品房現售”，10月17日出讓的W02-18-0038、W02-18-0039地塊也有現房銷售的規定，但均以流拍告終，10月12日出讓的另外兩個現房銷售地塊以接近底價成交。

雖然住宅地塊均要求現房銷售，但中山市公共資源交易中心的相關負責人對媒體表示，掛牌出讓的“現房銷售”地塊并不能被認為是廣東省要求的試點，后期是否會因市場反應過大而調整，要看國土資源部門和市里的統一安排。

在其他地方，也有商品房現售政策的出臺。今年10月19日，合肥市房地產管理局出臺商品房現房銷售管理規定，鼓勵支持房地產開發企業實行新建商品房現房銷售。對于現房銷售，要進一步消減備案材料，簡化辦理流程，縮短辦理時限。今年4月底，福建住建廳要求，福州廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預售條件，直至現房銷售。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，合肥出臺現房銷售政策，對全國其他城市有較好的借鑒意義，聯想到廣東部分政策改革，未來現房銷售的模式會不斷推廣。不過，至今未看到合肥、福州、廈門等地有新舉措推出。

回到房地產市場火熱的2016年，杭州、南京、蘇州等城市土拍時的現房銷售規定則與抑制樓市過熱有很大關系，南京、杭州也都在近期取消了此類規定。

機構數據顯示，2016年8月至2018年7月，南京先后拍出67塊現房銷售地塊，蘇州從2016年9月至今，累計出讓了超過130宗住宅用地，其中有約70宗要求現房銷售，占比超50%。

穩定市場需要

預售制短期不會取消

與商品房預售相對應，對購房者來說，現售的好處在于可以“一手交錢、一手交房”，并能督促開發商管控房屋質量，減少相應糾紛。

但由于商品住宅預售占比達八成以上，一旦取消，其影響可想而知。首先，房企的資金成本必然大幅上升，中信建投相關人士認為，取消預售制度，房企零成本的預收款將消失，若維持原先的杠桿水平，則需用有息負債代替，杠桿成本上升，經營風險亦相應上升。

“取消預售制度將導致大量高杠桿中小房企因資金鏈風險而倒閉，尤其目前正處在金融去杠桿以及房地產行業信貸持續收緊階段，風險難控，對金融機構的負面沖擊巨大。”華創證券房地產行業首席分析師袁豪對中新經緯說。

另一方面，實行現售制度短期內會導致商品房供應嚴重不足。袁豪通過研究發現，直接取消預售制度將導致短期內的住宅供應下降84%，并且目前的商品房庫存處于低位，綜合之下，住房供應“休克”必然推升房價。

多位業內人士認為，短期內取消預售制度的可能性不大。中信建投預計，房地產市場政策的走向將以穩定預期為主，預售制度改革的方向應該是循序漸進的。在房地產行業和社會公眾做好充分準備之前，預售制度不會突然消失。

張大偉說：“取消預售制度會導致供應量在短期內銳減，不利于市場穩定。推行現房銷售必須要在房價平穩周期內、房地產市場已經基本進入存量時代及房地產企業的負債率較低的情況下。”

“現房交易模式是大趨勢，尤其在中東部大城市試點的可能性最大。預售制度不會被‘一刀切’，有可能針對具體地塊進行試點。”嚴躍進說。

面對預售制度下的市場亂象，規范必不可少。長江證券認為，中國尚未形成全國統一的預售監管體系，地方預售監管以政府監管和商業銀行監管為主，引入第三方機構的聯合監管相對較少。加強預付款監管和質量監督，或是未來完善預售制度的關鍵所在。(中新經緯APP)