簡介：業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，未來仍會有其他城市納入試點(diǎn)。

集體土地建設(shè)租賃房試點(diǎn)工作進(jìn)入新的階段。第二批五個城市的試點(diǎn)方案獲得兩部委批準(zhǔn)，至此試點(diǎn)城市已經(jīng)擴(kuò)展到18個城市。

自然資源部與住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近日聯(lián)合發(fā)文稱，原則批準(zhǔn)福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案。

兩部委表示，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，按照區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和鄉(xiāng)村振興的要求，促進(jìn)建立多主體供給，多渠道保障、租購并舉的住房制度，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展、人民住有所居，增加人民群眾的獲得感。

為何要推進(jìn)利用集體土地建設(shè)租賃房？土地價格是一大優(yōu)勢。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前租賃市場的核心問題是租購比懸殊，開發(fā)商開發(fā)商品房用于出租的回報率過低，大部分年收益只有1%～2%，這種情況下集體用地因為土地價格相對較低，集體用地建設(shè)的租賃房，在租金市場化的情況下，可以達(dá)到年投資回報率5%以上，對于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來說，可以獲得穩(wěn)定回報。

這已經(jīng)是第二批利用集體土地建設(shè)租賃房試點(diǎn)城市了。

2017年8月28日，上述兩部委對外發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》稱，為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，國土部會同住建部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，第一批試點(diǎn)之所以選擇這13個城市，重點(diǎn)在于這些城市流動人口規(guī)模相對大，租賃市場需求比較旺盛。現(xiàn)在又增加了5個城市，體現(xiàn)了改革試點(diǎn)擴(kuò)容的態(tài)勢。這幾個城市也屬于城市規(guī)模大、流動人口多的城市。

“對于這幾個城市來說，房價上漲過快也會要求采取長效發(fā)展機(jī)制，從這個角度看，發(fā)展租賃市場是一個較大的亮點(diǎn)，即通過發(fā)展租賃市場來對沖房價。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

兩部委要求，試點(diǎn)城市要規(guī)范審批和監(jiān)管程序，明確集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的項目申報主體，完善項目審批程序，戶型以90平方米以下中小戶型為主，住房建筑質(zhì)量、裝飾裝修符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵金融機(jī)構(gòu)參與試點(diǎn)建設(shè)，依法依規(guī)提供金融產(chǎn)品服務(wù)，嚴(yán)禁違規(guī)提供“租金貸”。強(qiáng)化事中事后監(jiān)管，確保有序可控。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策信號意義很強(qiáng)，隨著土地管理法的修改工作推進(jìn)，后續(xù)集體建設(shè)用地改革的力度會強(qiáng)化。總體上看，這利好租賃市場供給端的發(fā)展和租賃市場的活躍。預(yù)計未納入試點(diǎn)的省會城市，在2019年下半年也會開展試點(diǎn)工作，比如第一次名單和第二次名單沒有覆蓋的城市，包括西安、濟(jì)南、蘇州等大城市，部分百強(qiáng)縣或也有機(jī)會進(jìn)行試點(diǎn)。

在集體建設(shè)用地上建租賃房，外界一度有疑慮，此舉是否會造成新的小產(chǎn)權(quán)房問題？

此前，一位地方國土局官員曾坦言，集體土地建租賃房與小產(chǎn)權(quán)房有差別，差在哪里？就是差在一個是短期租賃合同，一個是長期租賃合同。如果租房合同超過20年甚至30年，實(shí)際上就成了變相賣房，與小產(chǎn)權(quán)房無異。

此次五個試點(diǎn)城市披露的實(shí)施方案中均強(qiáng)調(diào)，集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。

青島試點(diǎn)方案中強(qiáng)調(diào)，集體租賃住房建設(shè)必須依法辦理相關(guān)審批手續(xù)，強(qiáng)化監(jiān)管約束，不得以租代售、不得轉(zhuǎn)租，堅決杜絕變相開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)或建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。

貴陽試點(diǎn)方案也要求，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，必須依法履行相關(guān)報批手續(xù)，不得違法出租和轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)，不得出售或以租代售。

海口試點(diǎn)方案中稱，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房必須依法辦理相關(guān)審批手續(xù)，嚴(yán)格執(zhí)行用途管制，按整體確權(quán)，權(quán)屬統(tǒng)一的原則進(jìn)行監(jiān)管，堅決防止以租代售和變相開發(fā)商品住宅，確保集體土地所有權(quán)性質(zhì)不改變。

福州試點(diǎn)方案表示，項目宗地只能辦理整體產(chǎn)權(quán)，不得分割登記。各職能部門應(yīng)依職責(zé)分工嚴(yán)格落實(shí)監(jiān)管責(zé)任，保障集體經(jīng)濟(jì)組織權(quán)益，防止出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”或“以租代售”等現(xiàn)象。

南昌試點(diǎn)方案中強(qiáng)調(diào)，集體建設(shè)用地不得出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押；集體建設(shè)用地租賃住房不得對外出售或以租代售，不得抵押；堅決杜絕變相開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房。