16萬個老舊小區期待“舊貌換新顏”

我國需要改造的老舊小區投資總額達4萬億，存量空間改造已成為城市發展的新趨勢

隨著目前一二線城市增量土地供應的短缺，以存量空間改造為主的內涵式增長成為城市發展新趨勢。其中，老舊住宅區改造是城市品質提升過程中的一項重要工作。

目前，不少企業積極參與到老舊小區改造中，不過，業內表示，老舊小區改造中，還存在規定和技術標準尚不完備的地方，還需要政府、企業、居民多方努力。

老舊小區改造提升城市品質

早在2015年，中央城市工作會議上，就要求加快老舊小區改造，不斷完善城市管理和服務，徹底改變粗放型管理方式。

2016年2月，《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》提出，有序推進老舊住宅小區綜合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基礎設施建設。

今年政府工作報告指出，我國城鎮老舊小區量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施。

在此背景下，6月19日，國務院召開常務會議，部署推進城鎮老舊小區改造，順應群眾期盼改善居住條件，明確要求推動建立小區后續長效管理機制，并將老舊小區的改造工作上升到國家的高度。

在業內看來，老舊小區改造，承載著人們對美好生活的向往，也是城市品質提升過程中的一項重要工作。

不僅如此，對于房地產而言，老舊小區改造也可謂意義深遠，即通過住房改造工程，可以更高效地改善居民生活質量，同時不過分刺激房地產市場，提前透支需求。此外，老舊小區業主的換房需求可能會延后，也有利于房地產市場的平穩發展。

改造投資將達4萬億

記者了解到，老舊小區是指建成于2000年以前、公共設施落后，影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的，且未納入棚戶區改造計劃的住宅小區。

目前老舊小區在三大問題上較為突出：一是管網破舊，上下水、電網、煤氣、光纖設施要么缺失，要么老化嚴重；二是公共服務缺失。由于這些小區建造時間較早，在養老、撫幼、物業，以及文化娛樂、健身、機動車和非機動車的存放等問題較為凸顯。尤其是對電梯等設施的呼吁較為強烈；三是沒有物業管理，公共環境普遍比較差，這些問題直接關系到小區居民的生活品質。

在第十一屆全國既有建筑改造大會上，住房和城鄉建設部標準定額司巡視員倪江波介紹，我國2000年前老舊居住小區近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。

而在投資規模上，來自方正證券的一份研究報告指出，根據已經公布改造計劃的省份或城市來看，平均每平米需要投入的資金約為138到623元/平方米(安徽省合肥市)。將老舊小區的改造分為三部分：樓本體、小區公共區域、完善小區環境。這三部分的改造成本估算分別為400、200、100元/平方米，合計改造一個小區的成本約為700元/平方米。由此計算，整個老舊小區改造的成本大約為2.8萬億元。若再加上企業方利潤，保障在3%利潤+2%管理費，以及對社區服務方面的建設投入，總投資會更高些。

實際上，2019年3月，國務院參事仇保興撰文披露稱，據初步估算，我國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可達4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。

企業助力實現雙贏

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學城市經濟與管理學院趙秀池教授認為，老舊小區改造與棚改一樣，需要資金量巨大，既需要政府投資，也需要社會力量參與。

記者了解到，目前已有不少企業參與老舊小區的改造中。不久前，石景山區政府與首開集團簽署戰略合作協議，雙方將通過“政企合作”的方式，推進首開集團在石景山區管理的近50萬平方米的老舊小區實現長效管理。

愿景明德資產管理公司也參與到勁松老舊小區升級改造的民生工程中。據悉，愿景明德資產管理公司以勁松一區、二區為試點，探索通過黨建引領、居民參與、政府把關，統籌投資、一體規劃設計、全面優化基礎設施、整體配套物業服務、新增便民服務等辦法，系統推進其提質升級，并著力形成社會資本參與老舊社區有機更新的新模式。

在其他城市，也不乏企業參與老舊小區改造的案例。今年4月中旬，嘉興中心城區老舊住宅區改造與房地產企業技術合作簽約儀式在嘉興市住建局舉行，南湖置業、中房、佳源、綠城、萬科等7家品牌房地產企業與7個老舊住宅區結對。

在業內看來，老舊小區改造的利潤空間相對增量開發要小很多，但是由于規模較大，整體利潤額還比較可期。

方正證券認為，同一個城市的改造，可能僅有個別幾家公司來實施，并以當地國企為主。因此，直接從施工改造方面受益的房企并不多。但是由于老舊小區改造后，整體區域價值得到提升，在周邊擁有較多資源的房企能夠間接受益。

實際上，老舊小區改造后，對小區的價值會有明顯的提升作用。方正證券的研究報告表示，根據之前上海徐匯、楊浦區的小區改造后市價來看，平均提升5000元/平米。

值得一提的是，大部分的老舊小區并沒有規范化的物業管理公司，有的小區甚至沒有。當這些小區改造完成后，都必須聘請有經驗的物管公司來管理，這對于物管公司來說是一個較大的增量市場。

改造內容及程序亟待標準

不過，目前企業參與老舊小區改造，還存在一定的難度和挑戰。業內指出，從當前來看，老舊小區改造內容、改造標準、改造程序、資金管理等方面的規定和技術標準尚不完備。

愿景明德資產管理公司董事長陶紅兵指出，在老舊小區改造項目中，政府可以做市政配套與消防治理，但很多內容還是需要企業投資。

“每一寸土地、每一個設施都是為小區的居民所服務的，如果在現在的條件下，能改變一些它的功能，為居民服務，是非常好的一件事。這不僅需要企業做很多工作，也需要政府給予政策支持來突破困境。”陶紅兵強調，做好老舊小區的改造，需要政府、企業和居民三方付出努力，無論社會責任模式創新，還是平臺化合作，都需要從城市運營的角度來操作。

北京安馨天工城市更新建設發展有限公司董事長黃小宏亦表示，在老舊小區改造中，單獨用工程的方式，恐怕很難做好，“老舊小區改造，涉及資本、開發、運營一體化等問題，單靠一家單位很難完成，并要用一個好的策略切入。”

“對開發商來說，估計未來還會有更多企業參與進來。何時投資，關鍵要看后續各地的市場摸底和配套政策出臺。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱。

本版采寫/新京報記者 張曉蘭