在北大和清華，來自鄂爾多斯的同學(xué)不愁找不到老鄉(xiāng)。

日前，第一財經(jīng)記者在內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市康巴什新區(qū)問一位出租車司機，為何康巴什的房價在鄂爾多斯的房價大起大落中基本保持了平穩(wěn)，他說：你應(yīng)該去鄂爾多斯一中看看。今年鄂爾多斯一中的高考成績是，有32位同學(xué)考取了北大和清華，有5位同學(xué)被香港知名大學(xué)錄取。

鄂爾多斯市第一中學(xué)就位于康巴什新區(qū)鄂爾多斯大街上。

難以想象，這是一個15年前才開始建設(shè)的城市，曾因房產(chǎn)閑置和入住人口少，被描述為“鬼城”。如今的康巴什越來越有活力和人氣。其實，是清潔的空氣、高端的教育資源及醫(yī)療資源等支撐起了康巴什區(qū)的房價。這也意味著鄂爾多斯這個煤炭城市的轉(zhuǎn)型。

“不建議來投資房產(chǎn)”

與前幾年來康巴什時相比，街道上的車明顯增多了。當(dāng)時記者在康巴什看到的景象是，視野可及的范圍內(nèi)，好幾個紅綠燈沒有一輛車。現(xiàn)在，在紅綠燈路口要排個小隊了。穿越馬路的行人，也需要左右張望一下。

記者來到成吉思汗廣場西邊的一個售樓處，售樓大廳里只有一個正在打電話的工作人員。外面在飄雨，大廳沒有開燈，比較昏暗，她以為記者是來看盤的，直說這里的樓已經(jīng)售罄。“你是來拿地的嗎？現(xiàn)在的地可不好拿。”

“如果你買房以投資為目的的話，建議你不要再來了。投資的目的是為了收益，是要在低點進高點出的。現(xiàn)在康巴什的房價處在高點，不再具備投資價值。”她說，“即使你有閑錢，也不建議你放在這里了。房價有可能漲，但漲的幅度應(yīng)該不大了。”

在與這位工作人員的交談中記者了解到，康巴什區(qū)居住人口呈現(xiàn)兩極分化。一是年輕人多，二是老年人多。老年人是看中了這里的環(huán)境。

當(dāng)記者問及來康巴什買房的“是否公務(wù)員多，因為鄂爾多斯市政府早就從東勝區(qū)搬到了康巴什”時，這位工作人員聽成了“公園多”，她說：康巴什本身就是一個花園城市，談不上“公園多”。

“周圍地區(qū)有些人的孩子現(xiàn)在上初中甚至小學(xué)，就趕來康巴什買房子，目的是為了將來可能有機會上一個好的高中。如果說投資的話，這也算投資吧。”

另有當(dāng)?shù)厝耸扛嬖V記者，康巴什的醫(yī)療條件很強，連包頭市的病人都選擇到康巴什來治療。這也說明當(dāng)時康巴什的建設(shè)是高點起步的。

鄂爾多斯當(dāng)?shù)毓賳T也不否認城市建設(shè)的超前規(guī)劃。

正是因為綜合因素的影響，康巴什周邊的人也到這里買房。與2016年前后最低谷的時候相比，康巴什房子的均價每平方米漲了兩三千塊錢。這位工作人員所在的樓盤二手房賣到8000到1萬元，當(dāng)時則在6000元左右。

這次采訪給記者的感受是，曾經(jīng)被稱為“鬼城”的康巴什正在復(fù)活并逐步增強活力。

有人成功抄底

就整個鄂爾多斯來說，房價經(jīng)過了一個猛漲到猛降再到回升的過程，這一點在東勝區(qū)表現(xiàn)得更為明顯。

東勝區(qū)的市民中心位于該區(qū)較中心的位置。記者在這里遇到一位正在晨跑的市民，她告訴第一財經(jīng)記者，2016年，她在附近買了一套房，當(dāng)時的價格是每平方米3500元，現(xiàn)在可以賣到6000元。她覺得自己是買在了低點。

她認為，在2016年前后，東勝區(qū)的房價到達了低點，隨后開始回升，現(xiàn)在已經(jīng)回升到2010年前后的水平了。

那時的房價飆升是因為煤炭經(jīng)濟，從 2006年起，在煤炭產(chǎn)業(yè)帶來的資金支撐下，鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)開始爆發(fā)，房價在一兩年的時間里從每平方米1500元飆漲至5000~6000元，上萬元的樓盤也不鮮見，一房難求是當(dāng)時的普遍現(xiàn)象。2010年，是鄂爾多斯樓市最為火爆的年份。

但其后鄂爾多斯的房價就出現(xiàn)了斷崖式下滑。對其中的原因，鄂爾多斯的一位人士有這樣一段分析：當(dāng)初有大量新聞報道鄂爾多斯的房子有投資價值，三千元一平方米，吸引了很多人包括鄰近省份的來考察。之后覺得環(huán)境不錯，就選擇來這里買房。當(dāng)買房的人越來越多，房產(chǎn)商就逐步漲價，越漲價讓等著買房的人越著急，就造成越買越漲、越漲越買這么一個局面。但正因鄂爾多斯當(dāng)初擴建速度過快，房源一下增加很多，所以房價暴跌厲害。這就好像飯館，你看著里面好多人，你也會進去吃飯。要是一個人都沒有，你會懷疑這飯館有問題。

房地產(chǎn)去庫存與鄂爾多斯的轉(zhuǎn)型

2016年3月，鄂爾多斯市下發(fā)了《房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，其中的一個重要方面就是去庫存。

嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)管理被列為第一條。“意見”中說：建立房地產(chǎn)去庫存與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地掛鉤制度，房地產(chǎn)去庫存工作未完成的旗區(qū)，從嚴(yán)控制房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地供應(yīng)，中心城區(qū)范圍內(nèi)各經(jīng)濟開發(fā)區(qū)(園區(qū))不再供應(yīng)商品住房用地。這應(yīng)該就是上述工作人員說拿地不易的原因。

“2016年及2017年，鄂爾多斯通過棚改消化的存量商品房面積分別為589.8萬平方米和511萬平方米，而2014年和2015年兩年合計消化的存量商品房面積僅588萬平方米，不及2016年一年。”鄂爾多斯政府工作報告中的數(shù)據(jù)顯示。

截至目前，鄂爾多斯市已經(jīng)消化房地產(chǎn)庫存1635萬平方米，房地產(chǎn)市場“量價平穩(wěn)”。日前，在內(nèi)蒙古自治區(qū)慶祝中華人民共和國成立70周年鄂爾多斯市專場新聞發(fā)布會上，鄂爾多斯相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)這樣說。

房價回升的一個重要原因是供應(yīng)量的減少。根據(jù)鄂爾多斯市發(fā)布的年度社會經(jīng)濟發(fā)展情況公報，2009年，該市房屋竣工面積396.6萬平方米，2017年房屋竣工面積44.9萬平方米。

記者注意到，雖然鄂爾多斯的房價回升，但深層次的矛盾仍未解決。拿房地產(chǎn)施工面積來說，根據(jù)上述公報，2010年，該市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積為4122.4萬平方米，其后的數(shù)年間，竣工面積加起來不超過1300萬平方米。這中間存在近3000萬平方米的差距。

即使在東勝區(qū)市民中心附近，記者也看到多處的爛尾開發(fā)項目。出了鄂爾多斯伊金霍洛機場就是一片開發(fā)區(qū)，這里的道路以經(jīng)緯命名，記者看到，最多到了緯18路，并且這些建筑很多看不到施工的跡象。這個“庫存”恐怕更難消化。

今年鄂爾多斯的政府工作報告稱，堅持把化解政府債務(wù)、防范金融風(fēng)險與服務(wù)實體經(jīng)濟結(jié)合起來，防范化解重大風(fēng)險作為工作的重要方向。而2018年共計化債471億元，完成年度化債任務(wù)的117%。

繼續(xù)改變“一煤獨大”的狀況，也是鄂爾多斯發(fā)展的重要方向。在2010年前后，鄂爾多斯的煤炭產(chǎn)業(yè)占到了GDP的75%，這幾年經(jīng)過逐步化解轉(zhuǎn)型，該市非煤產(chǎn)業(yè)增加值占到規(guī)模以上工業(yè)增加值的50%，2018年，非煤產(chǎn)業(yè)投資占工業(yè)總投資的77.1%。同時，近年來，鄂爾多斯累計退出煤炭產(chǎn)能1335萬噸。

煤炭經(jīng)濟仍然是鄂爾多斯的重要經(jīng)濟支柱。去年，鄂爾多斯的煤炭產(chǎn)銷量分別達到6.16億噸和6.64億噸。但鄂爾多斯煤炭產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在面臨的任務(wù)是轉(zhuǎn)型升級。為此，鄂爾多斯聘請了國家權(quán)威研究機構(gòu)，科學(xué)編制經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展研究報告、現(xiàn)代能源經(jīng)濟示范區(qū)規(guī)劃、現(xiàn)代煤化工產(chǎn)業(yè)示范區(qū)總體規(guī)劃，在煤炭深加工方面進行布局，今年新開工5個清潔煤電項目，建成久泰甲醇制烯烴、新能穩(wěn)定輕烴等一批煤炭深加工項目，新增電力裝機82萬千瓦、化工產(chǎn)能219萬噸，煤炭就地轉(zhuǎn)化率提升到22%。