地方政府為何急著松綁

　　——土地財政吃緊，地方債還債壓力陡增，地方政府松綁意愿強(qiáng)烈

　　“其實今年樓市調(diào)整對提升產(chǎn)業(yè)集中度，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展是好事。對于整個樓市現(xiàn)狀我們是不急的，反而是地方政府急得很，總在問我們需要出臺什么政策刺激一下。”7月，在人民網(wǎng)財經(jīng)頻道的一場內(nèi)部座談會上，一位房地產(chǎn)開發(fā)商如是說。

　　“今年大規(guī)模地方政府債償還在即，地方政府肯定有限購松綁的沖動。像寧波，一天要還1個多億的債，政府怎么會不著急？”中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心研究員、寧波大學(xué)教授張慧芳感慨。

　　今年初國家審計署上海特派員辦事處和寧波市、縣兩級審計部門聯(lián)合發(fā)布的《寧波市政府性債務(wù)審計結(jié)果》顯示，2014年，寧波市政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)為468.25億元，這意味著寧波市政府在2014年每天需要償還1.28億元。

　　長久以來土地出讓金都是政府償債的主要途徑。比如寧波，截至2012年年底，市級和10個縣級政府承諾以土地出讓收入金償還的債務(wù)余額，占所需償還債務(wù)余額的六成。然而，今年一季度，寧波市土地成交面積同比下降了17.16%；土地出讓收入同比下降了45.26%。土地財政吃緊與還債壓力陡增疊加，讓地方政府樓市松綁的欲望強(qiáng)烈。

　　不僅是寧波，今年上半年全國土地市場先熱后冷，3月以來土地市場明顯降溫。據(jù)我國最大的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)(CREIS)報告顯示，今年二季度，全國300個城市土地成交面積同比下降了29%，土地出讓金收入同比下降了15%。7月，300個城市的土地成交面積同比減少44%，土地出讓金同比減少了49%。像杭州、貴陽等多個二、三線城市都出現(xiàn)了土地流拍。

　　土地市場降溫還意味著樓市風(fēng)險與金融風(fēng)險、地方政府債務(wù)風(fēng)險交織，局部風(fēng)險可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。不少地方政府出臺松綁限購政策，以刺激成交量回升，加速房企回款，保持樓市平穩(wěn)運行，防范樓市風(fēng)險。

　　不過，值得注意的是，一些地方在松綁樓市限購的同時，還采取了財政、稅收等措施。例如，成都向?qū)κ滋追繉嵤┗鶞?zhǔn)貸款利率的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款金額3%的財政補(bǔ)助。包頭市向當(dāng)?shù)?ldquo;房交會”期間購買新建商品住房的購房人給予2000元/套的財政補(bǔ)貼；購買首套新房的，契稅全免；購買二套以上(含二套)新房和非住宅，給予所納契稅50%的補(bǔ)貼。

　　“現(xiàn)在要警惕一些地方可能會對樓市采取刺激措施，甚至是中刺激、強(qiáng)刺激，干擾樓市正常調(diào)整。因此在把握調(diào)控力度上應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管。”張慧芳說。

　　樓市預(yù)期變了嗎

　　——調(diào)控逐步加碼，預(yù)期出現(xiàn)分化。應(yīng)做好預(yù)期管理，防止樓市大起大落

　　在各地樓市調(diào)控政策調(diào)整逐步加碼的情況下，樓市預(yù)期也開始出現(xiàn)分化。

　　剛在福州郊區(qū)添置了新房的俞先生一家，對樓市走向很是擔(dān)憂。“這不就表明樓市真是出問題了？全國各地都在出臺取消或放松樓市限購的政策來托市。中國人都追漲殺跌，政府放出這種信號，是不是意味著真要崩盤了？”

　　在青島做房地產(chǎn)中介的孟先生卻對樓市回暖表示樂觀，“過去很多改善型需求一直被限制。限購取消后，限貸政策也可能跟著調(diào)整，交易量肯定會回暖。政府不會讓樓市冷下去的。”

　　“市場的問題要交給市場解決，對于這次市場自發(fā)的調(diào)整，地方政府不宜過多干預(yù)。更不要剛開始調(diào)整就急于救市。但同時也要管理好預(yù)期，防止樓市大起大落，順應(yīng)趨勢引導(dǎo)市場理性回歸。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，供求狀況變化是導(dǎo)致此次房地產(chǎn)市場調(diào)整的主要原因。目前全國商品房庫存要消化完需要50個月左右，這比1年半左右消化商品房庫存的正常時間要多2倍左右。樓市調(diào)整有利于消化2010年以來的過度庫存，稀釋樓市泡沫。對于二線、三線城市，應(yīng)該逐步放松這些城市限購，通過市場機(jī)制的主導(dǎo)作用促進(jìn)住房市場的深化調(diào)整。

　　除了管理好樓市預(yù)期，不少專家也建議地方政府抓住樓市調(diào)整機(jī)遇，根治土地財政“痼疾”。張慧芳指出，目前二、三線城市土地市場趨冷，主要是土地供應(yīng)無節(jié)制增加、價格累計升幅過大、有效需求不足等市場內(nèi)生性因素所導(dǎo)致。地方政府應(yīng)正確認(rèn)識當(dāng)前土地市場回調(diào)趨冷的性質(zhì)，順應(yīng)趨勢引導(dǎo)市場理性回歸，建立新的土地出讓金分配機(jī)制，減低地方政府推高地價的強(qiáng)烈欲望。

　　“由于土地財政依賴和土地金融需求，地方政府具有推高地價的強(qiáng)烈欲望。這使得我國多年以來地價指數(shù)遠(yuǎn)在房價指數(shù)之上，且地價領(lǐng)跑房價越來越快。”張慧芳建議，為減低地方政府推高地價的強(qiáng)烈欲望，以及遵循土地“漲價歸公”的理念，建議將樓面地價年增長率超過房價年增長率所增加的土地出讓金上交中央財政，用以補(bǔ)充社會保障基金或補(bǔ)貼“三農(nóng)”等。本報記者　陸婭楠