全國人大法工委民法室原主任姚紅：

　　住宅用地與商業用地應區別對待

　　我簡單介紹一下《物權法》第１４９條出臺的背景。當時起草《物權法》，涉及到房地關系時，最初曾做過兩個規定。一個規定是所謂“房隨地走”，國外立法一般規定如果土地使用權人收回土地，建筑物所有權人可以取回建筑物，當時我們曾經也做過這樣規定；第二個就是關于土地使用權到期以后的續期問題，由于《土地管理法》當時規定，期滿前一年申請續期，除了因國家公共利益需要以外，原則上都應準許，所以我們最早有這樣兩條規定。

　　從第一個規定來看，還沒到全國人大常委會審議口就被否了，所以后來《物權法》里沒有這樣的規定。

　　第二個關于土地使用權續期的規定，我們提出之后到常委會審議時，有委員提出，建筑物土地使用權涉及到數億老百姓利益。到期以后大家都續期，是一個一個續，還是整個小區續，排隊都排不過來。所以后來《物權法》１４９條就規定“自動續期”，不用老百姓排隊去辦手續了。

　　續期要不要收費，當時這個問題我們也提出來了。當時認為這個問題隨著經濟發展再解決就行，大部分房屋都沒到期，等到期以后再說，所以就把這問題留下了。最早出現這個問題是在２００６年的青島，最后不了了之。

　　從理論上，有幾個問題需要厘清。

　　首先，土地所有權人土地到期時是否有權利要錢。這個問題跟我國土地制度密切相關。中國跟外國不一樣，國外所有權人取得土地之后房地基本都一體，取得了房屋所有權，一般土地所有權、使用權就拿到了。我國１９８２年《憲法》明確規定土地要么屬于國家所有，要么屬于集體所有，其他任何人、單位組織都不能擁有土地，只能取得使用權。國家作為土地所有權人，永遠掌握著房屋到期以后續期收費的權利。從理論上講，所有權人再次出租時有權決定收不收錢，國家是不是放棄這個權利？

　　其次，中國現在購買房屋價款太貴，有的城市甚至超過日本東京新宿地區的房價，而那么高的房價還僅僅取得一個有期限的土地使用權。我覺得老百姓取得使用權時，還要交那么多錢，不太合理。在研究續期要不要收費的問題時，這個因素應當被考慮進去。

　　最后，續期問題涉及到住宅民生，對老百姓利益影響巨大。雖然從理論上說土地所有權人收回土地，再續期有權收費，但涉及到那么多老百姓利益，怎么做比較合適？能不能畫一個杠杠，比如如果用以居住而不是投資炒作，不跟老百姓收錢？但是如果是用做炒作，轉讓之前是不是要補交土地使用權出讓金，我覺得這可以考慮。要分情況，不能一刀切。

　　企業如果到７０年滿時續期收費，我覺得那是正當的，因為它是商業行為，政府有權從商業行為里收取費用。那么老百姓炒作房地產，也轉為商業形式，是不是有權利從這部分收錢，我覺得這些是可以考慮，是可以研究的。

　　中國人民大學教授楊立新：

　　應當補交２０年與７０年的出讓金差價

　　溫州市的居民住宅建設用地使用權存在２０年、３０年以至于７０年等不同情形，目前到期的是２０年期間的建設用地使用權。據調查，在重慶，當時為了降低房價，讓百姓能夠買上房，推出５０年期間的住宅建設用地使用權，也不同于７０年住宅建設用地使用權的期間。溫州此次之所以引起輿論關注，在于其提出２０年土地使用權到期后，要繳納房產價格三分之一的出讓金才能延期。

　　我的看法是：

　　第一，住宅建設用地使用權的期間屆滿，必須自動續期。對此，任何人、任何機關包括各級人民政府都不得違背這一規定。

　　第二，住宅建設用地使用權的最高期間是７０年，約定２０年以及沒有達到７０年期間的，首先應當自動續期至７０年。

　　第三，對于沒有達到最高期間續期７０年的，是否應當補交出讓金。應當考慮到：一是７０年的使用期間和２０年等期間不同，出讓金的數額是不一樣的；二是政府出讓２０年的土地使用權，續期如果不補交出讓金，政府的利益會受到損失；三是如果２０年等期間的住宅建設用地使用權的業主在續期時不補交出讓金，對其他已經繳納了７０年出讓金的業主而言，是不公平的。因此，２０年的期間屆滿自動續期的，業主應當補交２０年與７０年土地使用權期間的出讓金差價。

　　第四，具體出讓金差價的計算，應當按照出讓土地使用權當時的出讓金價格計算。在補交出讓金時，應當計算２０年的銀行貸款利息，由業主負擔。此外，不得再增加任何費用。凡是與此方法不同的算法，結果高于這個計算方法的計算結果的，都是不正當的。