樓市供求結構發生變化

去年9月以來，多地就出臺過一輪樓市調控。頻頻出臺的房地產調控為何難以阻止一線城市房價上漲的趨勢？

倪鵬飛分析，首先，一線城市確實存在強勁的剛性和改善性需求。其次，為避免房地產市場出現大起大落，本輪調控采取的是“邊調邊看，逐步完善”的原則，調控不是“畢其功于一役”，而是常態化和機制化。此前出臺的一些政策，對炒房和奢侈消費住房的約束還不夠嚴厲，為房價上漲創造了可乘之機。

與上一輪調控相比，本輪調控范圍更大、力度更強、措施更嚴。“相信在強有力的政策作用下，非急迫性、支付能力有限的購房需求將延遲，樓市交易量會明顯下降，對緩解市場緊張情緒、抑制房價過快上漲將產生明顯效果。更為重要的是，杠桿使用空間的縮小將遏制樓市投機行為。”倪鵬飛判斷。

不難看出，此輪新政旨在抑制除“住”以外的住房需求，限制房價炒作行為。同時，由于一線城市房價在周邊城鎮的外溢效應正在逐步放大，調控也從一線城市擴展到周邊的三、四線城市。

從更廣泛的角度看，推動房價上漲的因素也來自房地產市場之外。國家發改委主任何立峰日前表示，當前中國經濟發展面臨著房地產與實體經濟結構性失衡，“有大量資金涌入房產地市場，帶動了房價過快上漲，進一步推高了實體經濟發展的成本”。

“較為寬松的貨幣條件和大量非銀行資金、資本市場資金涌入房地產市場，經濟脫實向虛，帶動了房地產價格上漲。美國、日本等國家也在經濟告別高速增長時期出現過房地產泡沫的情況。”國務院發展研究中心市場經濟研究所所長王微指出。在她看來，我國的住房供求在發生變化，城市化發展需求呈現多層次、多元化的趨勢。在這種背景下，中國住房市場的矛盾不斷向大城市聚集，家庭規模、收入差距、行業差距等因素都在發生變化。人們對住房的需求不再僅僅是滿足居住，而是正在經歷“從無到有、從有到好”的過程。

因城施策建立長效機制

值得一提的是，在一線城市房價過快上漲的同時，房地產的城市分化矛盾仍然顯著。一線城市住宅供不應求，三、四線城市去庫存壓力依然存在。

國務院副總理張高麗日前在中國發展高層論壇上指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，分類指導，因城施策，重點消化三、四線城市房地產的過量庫存。

綠地集團董事長張玉良表示，房地產業的供給側結構性改革關鍵是要增加有效供給，改善供給結構，增加大城市住宅土地供給，同時適當控制三、四線城市的土地供給量。瑞安集團主席羅康端也建議，一、二線城市應加大土地供應，抑制房價過快上漲，三、四線城市可考慮放松戶籍制度及廉租房，加大去庫存力度。

倪鵬飛認為，解決房地產市場“痼疾”的關鍵在于加快改革，完善基礎性制度，建立促進房地產市場健康發展的長效機制。“要通過完善市場的競爭、價格和供求機制，完善政府的監管、調節和保障機制，通過充分的競爭和有效的調節，使得產業間利潤平均化，市場供給與需求匹配，從而抑制房地產市場投資和投機行為，實現長期的穩定健康發展”。(本報記者 溫源)