房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱,又是民生之要,房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)縿又姸嗳珖f(xié)委員的心。今年全國兩會上,民建中央和多位委員圍繞這一問題遞交提案,被全國政協(xié)列為重點提案。3月27日至30日,全國政協(xié)副主席、民建中央第一副主席馬培華率全國政協(xié)提案委員會調(diào)研組赴上海,就“完善房地產(chǎn)調(diào)控,有序推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化”開展重點提案督辦調(diào)研,此行也是為今年將召開的全國政協(xié)雙周協(xié)商座談會作準(zhǔn)備。

上海是督辦調(diào)研的第一站,作為人口密集、經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)大的特大型城市,上海的房地產(chǎn)投資一直高位增長,產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對成熟,具有一定代表意義。調(diào)研中,委員們考察了保障房基地、房地產(chǎn)企業(yè)和特色小鎮(zhèn),與政府、企業(yè)等相關(guān)人士進(jìn)行廣泛座談交流,詳細(xì)了解了上海在房地產(chǎn)市場調(diào)控和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)方面的情況。

黨的十八大提出推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化,為房地產(chǎn)業(yè)打開了新的發(fā)展空間,房地產(chǎn)調(diào)控顯然不能局限于一時一地,而應(yīng)著眼于經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的方向,有更高的站位。一路走來,委員們圍繞此問題作了深入探討交流,馬培華在調(diào)研中強(qiáng)調(diào):“要圍繞全面建成小康社會這個目標(biāo),完善房地產(chǎn)調(diào)控,創(chuàng)新思路推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。”這也代表了委員們的一致看法。

“住有所居”的夢想

“房子是用來住的,不是用來炒的”,這是去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議確定的房地產(chǎn)發(fā)展方向,也是上海市正在認(rèn)真落實的政策定位。為了改善市民居住條件,加快郊區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程,上海近年來規(guī)劃建設(shè)了多個大型居住社區(qū),以集中建設(shè)方式籌措數(shù)十萬套保障性住房。

位于上海北部寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)的大型保障房基地———美羅家園是一片6平方公里的現(xiàn)代化社區(qū),高樓林立,綠茵遍地。3月29日,調(diào)研組一行來到這個社區(qū)的養(yǎng)老中心,一群花白頭發(fā)的阿姨們正在健身室翩翩起舞,在這里,醫(yī)療、教育、文化等各種設(shè)施一應(yīng)俱全。難以想象的是,10多年前,羅店鎮(zhèn)還是一片荒蕪的農(nóng)地,市、區(qū)兩級政府通過政策支持,讓開發(fā)商扮演“城市運營商”角色,使大量農(nóng)民從原地動遷,生活得到改善,羅店鎮(zhèn)的面貌也呈現(xiàn)出日新月異的變化。

“每天病人有多少?全科醫(yī)生哪里來?”社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站里,調(diào)研組組長、全國政協(xié)提案委員會副主任傅克誠和醫(yī)生們展開交流。

“現(xiàn)在開了多少班?有多少學(xué)生?”在社區(qū)的一所小學(xué)教學(xué)樓里,劉川生委員關(guān)切地詢問。

……

委員們在美羅家園一路走一路看,詳細(xì)地觀察和詢問。這里細(xì)致完善的社區(qū)服務(wù),豐富多彩的文娛保健活動,給大家留下了深刻印象。

城區(qū)面積狹窄,人口向郊區(qū)擴(kuò)展是一線城市的必然選擇,這也為房地產(chǎn)的發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化提供了空間。不過,要讓郊區(qū)居民真正享受到城鎮(zhèn)化的便利,社區(qū)科學(xué)的規(guī)劃和建設(shè)理念很重要。調(diào)研組看到,在這方面,上海作出了積極探索。

3月28日,臨近中午,閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)社區(qū)事務(wù)受理服務(wù)中心寬敞的大廳里,還有居民在辦手續(xù),征地、養(yǎng)老、外來勞動力就業(yè)、社保……很多手續(xù)都可以在此一站式辦理。和羅店鎮(zhèn)一樣,馬橋鎮(zhèn)的“馬橋大居”也是一個大型保障房基地,“我們這里大多數(shù)都是保障房和動遷房,還有少量商品房”,當(dāng)?shù)刎?fù)責(zé)人向調(diào)研組介紹說,馬橋大居規(guī)劃大部分著眼于新增人口,其中約一半能享受保障房安置。

調(diào)研組的車在一排排高聳的住宅樓穿梭,不時看到嶄新的幼兒園、學(xué)校一閃而過。馬橋大居的規(guī)劃顯示,已有12條市政道路投入使用,從幼兒園到高中多個學(xué)校項目也大都完工,交通和教育配套設(shè)施在不斷完善,規(guī)劃中“大而宜居”的目標(biāo)正變?yōu)楝F(xiàn)實。

在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中,讓各階層群眾“住有所居”,還能“安居樂業(yè)”,這是一項艱巨而長期的任務(wù)。在張泓銘委員看來,上海的經(jīng)驗值得推廣。他說,與土地、空間的城鎮(zhèn)化不同,上海的新型城鎮(zhèn)化緊緊圍繞“人”這個核心因素做文章,致力于完善居住環(huán)境和服務(wù),提高生活品質(zhì)。而且,這不僅僅針對原住民,也針對外來人口。事實證明,房地產(chǎn)健康發(fā)展可以為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展提供助力。對此,胡凌云委員認(rèn)為,郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)一定要綜合考慮產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,防止“睡城”現(xiàn)象,“城郊社區(qū)居民長途跋涉去上班導(dǎo)致成本增加,做規(guī)劃時一定要把社區(qū)和產(chǎn)業(yè)園建設(shè)有效融合在一起。”

探索新理念新方向

站在位于上海虹橋機(jī)場附近的萬科中心辦公樓高層往下俯瞰,大大小小的寫字樓鱗次櫛比,成片綠色植物點綴其間,一派繁榮景象。

“我們在全國66個城市有樓盤,其中40個城市銷售額都在當(dāng)?shù)嘏徘叭！?月28日,在萬科中心,萬科集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人向調(diào)研組介紹了他們的業(yè)績。作為國內(nèi)著名的房地產(chǎn)企業(yè),萬科已不滿足于只賣房子,他們的新定位是“城市配套服務(wù)商”,在物業(yè)服務(wù)、物流地產(chǎn)等方面,萬科均進(jìn)行了新探索,并瞄準(zhǔn)房屋租賃市場大做文章。

這兩年,萬科在上海興建青年公寓對外出租,大都是40平方米以內(nèi)的精致小空間,健身中心、閱讀區(qū)、公共廚房、烘衣區(qū)等共享休閑場所應(yīng)有盡有。他們希望出租的不止是房子,更是一個舒適的“家”。萬科集團(tuán)副總裁張海在與調(diào)研組交流時說,從萬科的經(jīng)驗來看,要有效疏解中心城市人口,就要發(fā)展和完善租賃市場,并通過“軌道+物業(yè)”的相應(yīng)配套,推進(jìn)特色小鎮(zhèn)建設(shè)。

在新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)中,房地產(chǎn)企業(yè)面臨發(fā)展空間、競爭格局的巨大轉(zhuǎn)變,如何看待其中的機(jī)遇和風(fēng)險,找到新的發(fā)展理念和方向,考驗著房地產(chǎn)企業(yè)的眼光和智慧。在與一些房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人交流時,調(diào)研組了解到,有越來越多的房企都看好房地產(chǎn)租賃市場,他們希望更深入?yún)⑴c到新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中。

“大力發(fā)展租賃市場能有效盤活存量。”與調(diào)研組座談時,上海錦和集團(tuán)投資有限公司董事長郁敏珺向調(diào)研組談了她的感受。她說,政府公共租賃房起的是托底作用,并不能滿足大量流動人口的需求,現(xiàn)在房屋租賃市場化程度已經(jīng)很高,各種白領(lǐng)公寓、青年公寓大量涌現(xiàn),但細(xì)化的管理細(xì)則還沒來,“市場已經(jīng)向前大步走了,政府的配套設(shè)施和城市服務(wù)要能跟上,就能把這個群體的租房成本降下來”。除了大力開發(fā)租賃市場,上海望源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長季寶紅還表示希望企業(yè)更多參與特色小鎮(zhèn)建設(shè),“國家層面要為新型城鎮(zhèn)化繪制更詳盡的藍(lán)圖,實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)可復(fù)制,開發(fā)商的參與也要有序有規(guī)則,在開發(fā)中注重生態(tài)保護(hù)。”

“剛就業(yè)不久的年輕人是城市活力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)所在,解決他們的住房問題很重要。”胡凌云委員認(rèn)為,上海提出地鐵上蓋物業(yè)優(yōu)先安排建公租房,這是很好的經(jīng)驗。談到這個問題,曾鈁委員說,政府應(yīng)重視這些最有活力的年輕勞動者,讓他們對于住房有穩(wěn)定的預(yù)期,“新加坡在穩(wěn)定預(yù)期方面做得比較好,年輕人工作六七年一般能租上房,工作十來年能買房,這是制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時要重點考慮的問題。”

在閆冰竹委員看來,既然“房子是用來住的”,房地產(chǎn)調(diào)控就要回歸常識,敬畏市場,尊重規(guī)律,政府要充分評估每項政策的影響,確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和社會長治久安,實施稅收、金融政策都要審慎,要在各個領(lǐng)域打好組合拳,建立調(diào)控的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。游宏炳委員認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控要有“大局觀”,政策要“限”也要“疏”,應(yīng)加大新城規(guī)劃力度,通過“軌道+物業(yè)+社區(qū)”的配套建設(shè),完善教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等設(shè)施,重視智慧社區(qū)、特色小鎮(zhèn)等新發(fā)展方向。