買(mǎi)了房也不一定能上學(xué)

對(duì)于所有買(mǎi)學(xué)區(qū)房的家長(zhǎng)而言，學(xué)位都是最大目標(biāo)。但是，學(xué)區(qū)房并不能為學(xué)位上“保險(xiǎn)”，因購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房后無(wú)法讓子女獲取學(xué)位的糾紛時(shí)有發(fā)生。

2015年7月，為讓孩子上更好的小學(xué)，左明花390萬(wàn)元從高燕蘭手中買(mǎi)下海淀區(qū)某小學(xué)的學(xué)區(qū)房。付錢(qián)過(guò)戶(hù)后，按照雙方約定，高燕蘭必須在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起50日內(nèi)，辦理戶(hù)口遷出，以便左明的孩子能順利拿到學(xué)位。高燕蘭沒(méi)有耽擱，很快便將戶(hù)口遷出，但她沒(méi)想到，落戶(hù)糾紛也隨之而來(lái)。

問(wèn)題出在高燕蘭的前夫趙浩友身上，兩人已離婚一年多，房子產(chǎn)權(quán)交割也非常明確，屬高燕蘭個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但趙浩友的戶(hù)籍依然落在該房屋所在地。早前兩人口頭商量好，房子賣(mài)了，趙浩友會(huì)把戶(hù)口遷出，但不知為何，趙浩友反悔，把戶(hù)口賴(lài)在這，不肯遷。按照當(dāng)時(shí)的政策，趙浩友的戶(hù)口不遷出，左明的孩子就拿不到學(xué)位。

矛盾出現(xiàn)，高燕蘭為履行和左明的合同，在規(guī)勸無(wú)用后，將趙浩友告上法庭，但結(jié)果法院以其訴訟請(qǐng)求不屬于法院民事案件主管范圍為由，駁回了其訴訟請(qǐng)求。

規(guī)勸無(wú)用，狀告不成，左明孩子的上學(xué)大計(jì)眼看就要落空。無(wú)奈之下，左明只好把高燕蘭告上法庭，要求戶(hù)口遷出和違約賠償。法院接受了訴請(qǐng)，但判決結(jié)果是支持違約賠償，駁回了戶(hù)口訴求。雖拿到賠償金，但孩子的上學(xué)大計(jì)還是落空了。

左明吃過(guò)的虧，也是許多家長(zhǎng)掉過(guò)的“坑”。2016年，吳小林與徐莉蓮簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定戶(hù)口在一定期限內(nèi)遷走、學(xué)區(qū)名額沒(méi)有占用，但過(guò)戶(hù)后發(fā)現(xiàn)，該房存在第三人的戶(hù)籍，法院判徐莉蓮違約并賠償，但結(jié)果還是影響了吳小林的孩子上學(xué)。記者翻閱了許多的公開(kāi)案例，涉及戶(hù)籍的學(xué)區(qū)房糾紛數(shù)量不在少數(shù)，法院最終也只能從違約的角度判決案件，均不支持遷移戶(hù)口。

“學(xué)區(qū)房的問(wèn)題，往往不是‘房’的問(wèn)題，而是‘學(xué)’的問(wèn)題。”于陽(yáng)春說(shuō)。普通房屋交割，登記過(guò)戶(hù)就行，即便有糾紛，救濟(jì)渠道也很明確。但學(xué)區(qū)房的交割，產(chǎn)權(quán)只是其中一部分，學(xué)位才是更加重要的事，因?qū)W位產(chǎn)生的糾紛，往往救濟(jì)無(wú)門(mén)，即便最后得到補(bǔ)償，也會(huì)讓當(dāng)事人筋疲力盡，還可能耽誤孩子的入學(xué)計(jì)劃。此外，于陽(yáng)春還告訴記者，每年各區(qū)的學(xué)校劃片都有可能變化，這種變化屬于投資風(fēng)險(xiǎn)，不能作為解約的理由，后果只能由買(mǎi)家自己承擔(dān)。

賣(mài)房換學(xué)區(qū)，政策卻變了

限制買(mǎi)房資格，是北京本輪樓市調(diào)控政策的一個(gè)重要手段，不少人因此被卡在買(mǎi)房的半路上。“還有后來(lái)的‘3·26’政策，限制商住房買(mǎi)賣(mài)，不少買(mǎi)家因此陷入連環(huán)單糾紛中，即在以房換房過(guò)程中，由于原有商住房無(wú)法脫手，導(dǎo)致新的購(gòu)房交易無(wú)法進(jìn)行。”于陽(yáng)春說(shuō)。

于陽(yáng)春的委托人孫先生可謂撞上了購(gòu)房新政的兩次沖擊。今年3月12日，孫先生與賣(mài)家簽訂西城區(qū)德勝門(mén)小學(xué)的一處學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)合同，價(jià)格為780萬(wàn)元，而工薪族孫先生必須先將父親的一套商住房賣(mài)掉做首付400萬(wàn)元，再貸款380萬(wàn)元，才能買(mǎi)下這套學(xué)區(qū)房。“3·17新政”出臺(tái)后，買(mǎi)房貸款年限從最高30年變?yōu)椴荒艹^(guò)25年，同時(shí)銀行利率上浮，這意味著孫先生每月要多還近5000元貸款。還貸壓力猛增，孫先生想與賣(mài)家商量能否降低房屋總價(jià)。就在賣(mài)家猶豫時(shí)，到了3月26日，商住房遭遇限購(gòu)無(wú)法賣(mài)出，首付400萬(wàn)元化為泡影。與賣(mài)家協(xié)商無(wú)望，孫先生只好訴至法院要求解除買(mǎi)賣(mài)合同。

“此案還沒(méi)開(kāi)庭，結(jié)果尚未可知。”于陽(yáng)春說(shuō)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，因限購(gòu)政策導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)法履行的，買(mǎi)方可申請(qǐng)無(wú)責(zé)解約，但實(shí)踐中，法院會(huì)結(jié)合買(mǎi)方是否具有購(gòu)房實(shí)力等證據(jù)進(jìn)行判決，而不是一概“無(wú)責(zé)解約”。

買(mǎi)房訴訟：等還是不等？

今年4月，北京樓市限制措施還未結(jié)束，教育新政又出爐了。從各區(qū)發(fā)布的2017年義務(wù)教育入學(xué)工作實(shí)施意見(jiàn)來(lái)看，探索幼升小“多校劃片”成為一大特點(diǎn)。

“政策出來(lái)后，我們也在想，買(mǎi)幾百塊錢(qián)的衣服還要考慮合不合身，買(mǎi)幾百萬(wàn)的房子更要謹(jǐn)慎，為了學(xué)區(qū)降低生活質(zhì)量，我們也沒(méi)那么大決心。”周麗麗說(shuō)，至于孩子的未來(lái)，還有國(guó)際學(xué)校、出國(guó)等別的路能走，對(duì)于學(xué)區(qū)房，我們還是再等等吧。

周麗麗能放棄，王秀琴放棄不了，她和張慶紅的案子還沒(méi)了結(jié)，但現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，老房子已經(jīng)賣(mài)掉，新房子面臨官司，王秀琴等待入學(xué)的女兒變成了無(wú)房戶(hù)生源。

于陽(yáng)春告訴記者，類(lèi)似這樣的學(xué)區(qū)房糾紛案件，快的話(huà)兩審下來(lái)都要一年，而學(xué)區(qū)房是有時(shí)效性的，錯(cuò)過(guò)了上學(xué)時(shí)機(jī)，孩子就上不了這所小學(xué)，只能拿到對(duì)方的違約賠償。另外，此類(lèi)糾紛事實(shí)往往比較復(fù)雜，當(dāng)事人購(gòu)買(mǎi)的房屋能否落戶(hù)、房屋內(nèi)現(xiàn)有戶(hù)口如何遷移等，涉及公安機(jī)關(guān)對(duì)于戶(hù)籍管理的相關(guān)規(guī)定，不同地區(qū)、不同房屋的相關(guān)政策也存在差異。

(文中當(dāng)事人均為化名 劉亞)