租房新政向租戶權(quán)益傾斜,終結(jié)市場亂象尚需時(shí)日

租房時(shí)代來了嗎?

上班族在北京租房多年,是繼續(xù)在租來的房子里結(jié)婚生子,還是在高房價(jià)的壓力下勒緊褲腰帶湊首付款?對數(shù)量龐大的“剛需”人群來說,每次房地產(chǎn)市場調(diào)整期,租與買都是艱難抉擇。

上周,北京租房新政公開征求意見,意在賦予租房者更多享受公共服務(wù)的權(quán)利,也是希望剛需人群將租房作為除買房之外的安居手段。記者連日來調(diào)查發(fā)現(xiàn),租房在權(quán)益和生活品質(zhì)上與買房還存在巨大落差,眾多租客能否打消顧慮退出買房大軍,還得看北京租房新政的落地效果。

不穩(wěn)定

一年被趕出來三回

伴隨著樓市降溫,在回龍觀租房的小趙終于松了一口氣。過去近一年的時(shí)間,他一連換了三次房,三次都是被房東“趕”出來。

三次租房都是找正規(guī)中介,簽一年期的正規(guī)合同,但隔不久小趙就會接到房東的電話:“房子準(zhǔn)備賣了,不租了,你抓緊找房吧!”

過去一段時(shí)間二手房價(jià)格瘋漲,租賃市場也一同“遭殃”。不少房東趁價(jià)格上漲較快,獲利較多,便不顧合同由租轉(zhuǎn)售,租客也不得不面臨“被違約”的遭遇。小趙說,雖然房東愿意承擔(dān)違約金,但只有一個(gè)月房租的違約金既不能在暴漲的房價(jià)下對房東產(chǎn)生約束,也無法彌補(bǔ)自己頻繁搬家的損失。

被房東“趕”走之外,租客也正遭遇著另一種“不靠譜”。在朝陽區(qū)北苑地區(qū)租房的劉海向記者訴苦,幾乎每隔一段時(shí)間,房東都會提出漲房租,而且每次的上漲幅度能達(dá)到千元以上。“未來肯定會買房,不想再過這種不安穩(wěn)的租房生活。”

這也讓房地產(chǎn)市場的“購”與“租”陷入怪圈:樓市買賣過熱,期望通過發(fā)展租賃市場進(jìn)行降溫,但租賃市場不健全不穩(wěn)定,又加劇租客買房,抬高樓市熱度。

在國際上,許多租房率較高的國家都對房東肆意撕毀合同等行為給予重罰。德國的住房自有率僅有四成,60%左右的居民靠租房居住。但德國有著十分嚴(yán)苛的租金管制,各州主要地區(qū)房租3年內(nèi)漲幅不得超過15%,房主不得將租金提高至平均水平的10%以上。此外,德國還嚴(yán)禁房東隨意趕客,十分注重保護(hù)租客利益。“國家還需從制度層面上給予租客更多的權(quán)益保護(hù),為相關(guān)管理部門提供監(jiān)管依據(jù),去指導(dǎo)和約束各個(gè)市場主體的行為。”偉業(yè)我愛我家愛集團(tuán)副總裁胡景暉說。

有隱憂

子女入學(xué)排序靠后

“我們是公立幼兒園,由于資源有限,還只能招收京籍子女。”棉花胡同幼兒園園長李建麗對記者說,300多個(gè)名額,光京籍的就報(bào)名1000多,資源有限,按規(guī)定非京籍子女還不能進(jìn)公立幼兒園,但可以去私立幼兒園。

購房與租房,享受到的教育資源差異太大,是上班族選擇長期租賃的最大障礙。

在義務(wù)教育階段,租房特別是非京籍租房能否就近入學(xué)?北京市教委的教育咨詢熱線回復(fù),非京籍租房需要提供包括戶口本在內(nèi)的“五證”到相應(yīng)的街道進(jìn)行審核,審核通過就可就近入學(xué)。但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),由于學(xué)位資源緊張,子女就學(xué)存在先后順序。

比如在幼升小環(huán)節(jié),一般學(xué)校都會根據(jù)是否有所在片區(qū)的戶口、房產(chǎn)進(jìn)行排序。“肯定要優(yōu)先保障房子和戶口都在片區(qū)的,租房者的子女只能排在后面。”海淀區(qū)一位擔(dān)任小學(xué)校長多年的教育人士對記者透露,一些資源緊張的熱點(diǎn)學(xué)校,房子、戶口都在片區(qū)的家庭爆滿,租房人群的子女入學(xué)希望渺茫。

她介紹,非京籍租房子女的入學(xué)一般也會解決,比如通過協(xié)調(diào)到周邊其它學(xué)校入學(xué)。海淀區(qū)教委今年發(fā)布的《關(guān)于2017年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見》顯示,本市戶籍適齡兒童,是隨監(jiān)護(hù)人到責(zé)任學(xué)校進(jìn)行信息審核,辦理登記入學(xué)手續(xù);非本市戶籍適齡兒童,則是隨監(jiān)護(hù)人到居住地對應(yīng)學(xué)校聯(lián)系就讀,學(xué)校接收有困難的,由學(xué)區(qū)協(xié)調(diào)解決。

“承租人子女可以就近入學(xué),并非保證優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)入學(xué),承租人子女上優(yōu)質(zhì)學(xué)校的可能性并不大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

不僅如此,去年,西城區(qū)就明確“一套房6年內(nèi)只能直系子女入學(xué)”,海淀也宣布“每套房屋六年內(nèi)只提供一個(gè)學(xué)位”。“也就是說,如果房東把房子里的學(xué)位用了,租客的子女也很難享受到入學(xué)機(jī)會。”該教育人士說。

新期待

租賃房未來應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化

“購租并舉”高漲的呼聲背后,是當(dāng)下全國住房租賃市場的整體收益率非常低,不足2%,甚至跑不過一年期存款利率,真正一門心思把租賃產(chǎn)業(yè)做大的企業(yè)少之又少。

業(yè)界分析,發(fā)展租賃市場的一些政策還需細(xì)化落實(shí),市場各方的積極性必須充分調(diào)動(dòng),才能真正推動(dòng)租賃市場健康發(fā)展。

比如,租購并舉的激勵(lì)政策落地,往往會強(qiáng)化“租售同權(quán)”的心理預(yù)期,但在北京、上海等特大城市,真正實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)并不現(xiàn)實(shí),只能盡量以人性化的配套政策,提升剛需人群對長期租房的接受程度。另外,市場人士還擔(dān)心,一旦實(shí)現(xiàn)“租售同權(quán)”,學(xué)區(qū)房的租金上漲壓力也會大增。

“但租金價(jià)格維持穩(wěn)定是租賃市場發(fā)展的首要前提,因此保證足夠的租賃房源將是重中之重。”胡景暉說,政府層面需要提供更多房源,包括土地招拍掛階段就提供專業(yè)的租賃用地、在新房項(xiàng)目中配建租賃住房,甚至激活現(xiàn)有的存量市場。未來的租賃產(chǎn)品也應(yīng)當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)化,讓租客擁有更好的租賃體驗(yàn),生活更加穩(wěn)定。(記者 曹政)