長租公寓與“二房東”有四點不同

長租公寓的出現，也帶來了關于長租公寓與“二房東”是否類似的討論，尤其是自如和相寓兩大品牌，旗下都有不少是從房東手上收來，簽約3年以上的房源。這些房源經過中介的裝修后被以更高的價格出租，賺取差價。

對此楊現領認為，一個事物的出現有其必然性，通常是社會發展運行的產物。雖然在包租模式下長租公寓與二房東都是以賺取租金價差為盈利模式，但是兩者出現的時代背景完全不同，二房東出現于上個世紀末，主要解決了1998年“房改”后廣東沿海務工人員的“沒房住”問題；長租公寓出現于2010年以后，主要解決的是隨著90后的崛起及人們消費升級需求下的“居住差”問題。目前租賃市場的痛點是一線城市房源供給不足、房源品質差、虛假房源多、租期維修責任不明確等。

長租公寓企業有別于二房東的優點在于以下幾個方面：首先，能夠有效盤活房屋存量，增加市場房源供給。目前北京的市中心有很多位置還不錯但是樓齡較大的空置房源，這類房屋可住性和可居性都較差，長租公寓企業拿房后可以進行標準化的裝修和美化，提升房屋居住品質，盤活該類房源。此外，對于集中式公寓，市區內廢棄的宿舍和廠房都是他們物業獲取的目標，通過對該類房屋的改造能夠有效增加市場房源供應，緩解市場房源供給不足。

其次，通過對房屋的裝修美化提升房源居住品質，且有公司信用背書，房屋的裝修質量顯著高于二房東。第三，長租公寓企業的房源真實，價格透明，不會出現類似于二房東通過低價虛假房源吸引客戶的行為。最后，二房東對于租期內的維修責任通常響應不及時，甚至沒有租期服務，而公寓企業與客戶之間在租期的維修和租期服務上有明確的責任劃分和保證。

租金雖然貴 但開發商卻不賺錢

此外，繁榮背后，長租公寓的發展模式，也隱藏著諸多隱憂。

最大難題是“不賺錢”。事實上，長租公寓的價格并不便宜。以萬科泊寓-勁松店為例，提供的2種戶型公寓，20平方米左右的一居室月租金最高4000元，30平方米左右的一室一廳LOFT月租金最高6000元。而即將面世的龍湖冠寓，據悉小戶型的單間公寓價格也達到了近6000元。

但即便如此，由于房價的因素，僅僅依靠每個月的租金收入，長租公寓的盈利往往無法支撐其擴張的速度。一位長租公寓負責人告訴北青報記者，雖然公司有資本的投入，但收購房源改建成長租公寓需要大量的資金，這也導致很多靠互聯網思維、民營資本支持的集中式長租公寓擴張緩慢。即便是實力更加雄厚的房地產企業，其下屬的長租公寓也僅僅處于試驗階段，并未大規模擴張。

尤其是在房地產開發商進入這個市場后，競爭變得更加慘烈，獲取物業再出租的成本越來越高。

在楊現領看來，相比較而言，分散式長租公寓就更加靈活。這些租賃物業都是從房東手里租來的，通過裝修和運營來賺錢，雖然也會在前期投入不菲，但相對重資產的自持租賃，成本還是比較低。

根據鏈家地產研究院提供的數據上看，長租公寓的市場份額目前不足2%，主要集中于一線和重點二線城市，一線城市的長租公寓滲透率超過5%。以北京為例，普租市場的租客主要集中于25歲—40歲之間，占比超過70%，其中25—30歲之間的人群占比為36.1%，31-40歲之間的人群占比為34.5%。長租公寓的租客群體與普租市場基本吻合。結合居住狀態來看，20歲以下的租賃人群中合租的比例占比66%，20-30歲之間合租的比例占比64%，31—40歲租賃人群則以整租為主，占比超過76%。這說明其實租賃是有生命周期的，人的生命周期自然形成租賃的消費升級。隨著畢業、工作、戀愛、結婚、生子不同人生階段，人們對房屋面積、租賃品質的需求是不斷變化的。

楊現領表示，由于眾多資本的進入，未來3至5年長租公寓很可能迎來一輪洗牌，能夠繼續存在的長租公寓必定會有其獨特的競爭力。他認為，租賃市場目前是一個巨大的藍海市場，這個市場將會圍繞著租賃住宅的管理和運營形成一個完整的生態圈，這個生態圈里將會形成多元競爭的格局。首先，參與方多元化。過去該行業主要以中介為主導，未來一定會形成開發商、國企、政府、PE/VC、互聯網、創業者齊聚的百花齊放、百家爭鳴的生態圈；此外，資本形態多元化。政府資本、產業資本、金融資本都可以參與其中。

雖然現階段有長租公寓品牌為了競爭，打出了應屆生入駐返現1000元或零中介費的口號，類似于打車軟件和共享單車那樣靠補貼燒錢的模式，但卻是很難在長租公寓市場奏效也很難持續的，相反，楊現領認為，運營效率的提升帶來的集約化和規模化才是在競爭中取勝的關鍵。