房主與租戶之間不存在所謂“鄙視鏈”,市民認為租房并非“寄人籬下”,這種穩定的心理預期,有利于促進房地產市場理性、健康發展

一位中餐館老板,在柏林著名景點夏洛滕堡宮附近有套房,只在父母來探親時小住。也許有人會問,為何不將空房短租給旅客,掙點房租?原來,當地政府曾頒布禁令,規定自2016年5月1日起,除非獲得相關許可,房主不得擅自將自有房屋以旅游短租的目的向外出租,違者將被處以數額極高的罰款。

這樣一件小事,或許可以從側面反映出德國對租房市場的嚴格管控。在社會市場經濟模式下,德國政府認為有義務使用相關手段來維持租房市場的穩定。不僅嚴管哄抬租金的旅游短租行為,還設立了“租金剎車”機制,規定2014年10月1日前新建或翻新的住房,更換租戶后租金不能超過當地平均租金水平的110%。政府每年根據調查制定房租指導價,房租高出指導價20%,將被視為違法行為,租戶有權起訴房東。多管齊下,以確保“房子是用來住的,不是用來炒的”。

有人可能擔心,房東是否會借頻繁更換租戶來提高租金?事實上,德國大部分租房合同不限定租期,租戶解約只需提前3個月通知房東;房東不能隨意解除租賃合同,即便想留作自用,也需提供繁雜的證明。正是通過一系列有針對性的法律法規,使住房回歸最基本的居住功能,從而有效抑制了租房市場的投機行為。他們考慮到存款低利率將是長期態勢,相比政府設定的租金漲幅上限,租房仍是值得推薦的保值理財行為。

不過,保護承租人的權益,并不意味著“一邊倒”式的偏袒,租戶仍需嚴格履行應盡義務。筆者簽訂的租房合同中,就包含有一份房屋管理規定,其中羅列著嚴禁擾民、亂堆亂放雜物、未經房東允許禁止飼養寵物等條目,一旦違反,將面臨解除合同甚至賠償損失的風險。而對于那些拖欠房租,或者有意破壞屋內設施的租戶,房東可以通過司法程序將其清出家門。不難發現,正視供需雙方的合理需求,重視權利平衡保護,在規范市場行為的同時,也有利于形成良好的租賃關系。

和買房一樣,租房也是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。很多人不愿租房,除了囿于“解決住房就得買房”的觀念束縛,很重要的現實關切在于,租房能享受到的法律保障、公共權益,相比買房會大打折扣。無論是規定一旦簽署租房合同,房子的使用權就只屬于房客,任何人無權在承租人未經允許的情況下進入,還是明確承租人只要合法納稅,就可以享有同等本地公共服務,德國在減輕租客后顧之憂上,可謂不遺余力。

也正是依靠長期以來不斷完善的制度設計,才逐漸形成了令他國艷羨的租房文化。根據德國租屋者協會今年的調查,超過55%的德國人都敢于并樂于租房居住。房主與租戶之間不存在所謂“鄙視鏈”,市民認為租房并非“寄人籬下”,而是非常自然的一件事,這種穩定的心理預期,其實是促進房地產市場理性、健康發展必不可缺的社會文化基礎。

有學者指出,巴黎、紐約這些全球城市之所以能夠產生,與移民以租戶的身份落腳城市密不可分。沒有安居,何談樂業?只有不斷創造更加友好的租房環境,幫助更多人實現穩定而體面地租住,人才才有可能更自由地流動,為城市發展注入強大生機與活力。(馮雪珺)