11月23日,SOHO中國董事長、聯合創始人潘石屹在“2017新浪金麒麟論壇”上發表演講稱,中國的地產市場租金回報率不足3%,如今市場缺少的是美的產品和企業家對美追求的精神。

我們知道,近年來,大部分城市的房租都隨著房價水漲船高。按道理來說,房租上漲,在其他成本不變的情況下,利潤率較高,回報也應該比較豐厚。可是潘石屹稱目前房租房屋租賃市場的回報率不到3%,遠遠低于其他行業。既然房租上漲,那么,租房市場為何回報率還這么低呢?

筆者認為,住房租賃市場投資回報率低,首要原因是其他成本增加,也就是說在房租逐漸上漲的同時,其他成本漲幅更高,導致房屋投資成本跟著提高。比如影響租房市場成本的主要因素是房屋的價值,假如是開發商開發的房子出租,那么影響因素則是開發商的土地成本、稅費成本、融資成本、人工成本等。這些成本一旦上升,必然影響房屋租賃價格和利潤率,當上述成本上漲幅度遠遠大于租賃收入時,投資回報率就會下降。

正如潘石屹舉例所說的那樣,其公司從銀行貸款來的資金成本是利率4.4%,這是全地產行業中最低的資金成本。這意味著什么?把銀行貸款以4.4%的利率貸過來,把智慧、勞動、時間都花到里面去,還虧了2%,這個生意怎么做呢?

其次,房屋出租管理經營方式也在影響租賃市場投資回報率。長期以來我國房地產租賃市場規范化、現代化經營的企業較少,大部分是私人房屋出租。租賃規模小、裝修簡單、管理成本較高等問題普遍存在,導致很多投資者不愿投資。而租賃市場質量不高,服務水平參差不齊,也使得很多人不愿進入租賃市場。住房租賃市場消費收入增長乏力,一些房屋空置卻租不上價格,更不要說高的市場回報率。

因此,從上面的分析可以看出,住房租賃市場也需要融入供給側結構性改革之中,真正通過發展租賃市場來實現租購并舉,通過調整房地產市場供給方式,改變人們無節制買房的基本局面,以實現房地產市場均衡發展。當然,這一舉措也能兼顧化解產能過剩等問題。

如何推進住房租賃市場的供給側結構性改革?筆者認為,第一,要降低租賃成本,特別是降低稅費。房地產開發企業如果明確建房之后用于租賃,即可得到相應的優惠,比如政府降低土地出讓金,或者減免部分房產稅、土地增值稅等。

第二,要引入投資,改造老舊房屋,提升租賃房屋使用功能和美觀度,加大優質租賃房屋供給力度,讓租房者享受到高質量的租房服務。特別是要鼓勵機構投資者和大型國有企業投資租賃市場,以提供穩定的高質量房源。

第三,要加大租售同權等政策的支持力度,同時健全相關領域法律規定以促進市場健康發展。要讓房東和房客都能受到合同的有效約束,特別是要保障租房者在教育、醫療等方面享受與購房者同等的權利。

總之,向住房租賃市場供給更多“美”的高質量產品,是提高租金回報率的重要抓手。應當說,作為推進房地產市場供給側結構性改革的重要環節,我國住房租賃市場還有很大作為和發展的空間。(經濟日報-中國經濟網專欄作者 李寧)