目前的西安市場，除榮華、秦達等地產打造養老社區，恒大地產在西安的首個千畝養生項目恒大養生也將于本月底開盤。多方數據表明，我國養老地產行業已步入正軌，即將進入快速發展期。目前，包括萬科、萬達、綠地、綠城、遠洋等80多家知名房地產商和以泰康為代表的10余家險企，紛紛把觸角伸向養老市場。

政策環境利好

對養老地產起到推動作用

從數據端來看，我國60歲以上老年人口數量目前已超過2億，占全國總人口的14.9%。據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機約4萬億元，到2030年有望增加至13萬億元。而對比其他國家和地區，目前我國養老地產已逐步接近快速發展起始階段。

從政策面來看，當前政策環境對養老地產發展極為有利。有統計顯示，截至2017年，涉及養老產業發展的政策法規超過100項。近年來隨著我國逐漸進入老齡化社會和養老產業的興起，國家和各省市先后出臺養老產業相關政策，僅2016年就達到了20項以上。各省市還相繼頒布了政策的落實細則，不斷完善我國養老產業的投資環境和產業扶持政策，以適應老年群體持續增長的養老需求。

現在的社會結構，1975年以后出生的人群，基本上都是獨生子女，家庭結構是典型的“421”結構，即一對夫婦贍養四位老人，撫養一個孩子。這種結構產生的問題是許多家庭需要借助其他的社會力量來看護老人。第一太平戴維斯北京商鋪部董事施景鷗表示，看護及半看護型的養老，是未來中國幾十年不得不重視的剛需性養老模式。

有專家認為，政策的密集落地，無疑將對養老地產發展起到積極的推動作用，從政策環境上看整體利好。

“銀發經濟”誘人 涉足養老地產房企突破80家

來自2016年《中國高凈產值人群白皮書》的統計顯示，在未來養老方式的規劃上，57%的人群選擇了純居家式養老，28%的人愿意選擇中高端養老社區，社區養老以8%排名第三。居家型養老依然是主流，但養老型社區正成為重要輔助，“銀發經濟”的市場發展潛力巨大。

華商報記者根據公開資料不完全統計，目前全國房企進軍或涉足養老地產的已突破80家，包括萬科、保利、綠城、中海、華潤、遠洋、綠地等全國一線房企，披露的養老地產項目已有上百個。

今年9月，在北京舉辦的萬科30周年媒體答謝會上，萬科總裁郁亮提到將要做的事，其中的體驗消費地產就包含社區養老地產。10月，綠地正式發布了康養產業戰略規劃，首期康養居酒店將落子武漢。同期，華潤置地也宣布，旗下首個落地的康養項目也正式落地。萬達也在今年正式成立大健康集團，擬在成都、昆明市打造世界級醫療及大健康產業園。

除了地產商，如中國人壽、泰康人壽、中國平安、合眾人壽、太平保險等保險企業也紛紛布局養老地產，以期延長保險產業鏈。各路資本逐鹿養老地產領域有點大勢所趨的意味。

布局養老地產 多數企業還在摸索中

市場空間巨大，需求全面爆發，但養老地產卻是個高投入、長周期、低回報的產業。西安獨立地產評價專家李連源分析稱，“養老地產不同于一般地產，它涵蓋了地產、養老、金融、保險等多個學科，養老地產要配備許多醫療保健、生活服務的設施，也要配備服務人員，成本相對較高。”多位業內人分析稱，一個成熟的養老社區想做到收支平衡需要6-8年，真正實現盈利要8-10年。

對于大多數房企來說，已經習慣拿地、建房、銷樓的短周期盈利模式，追求短時間內獲得高額回報。而養老地產從拿地到項目的開發，需要投入較多資金進行市場培育，拖累公司規模的擴張，所以即使企業有布局養老地產之意，也不乏概念炒作，強調銷售而非服務，而且在全國范圍內都缺乏成功的經驗借鑒，多數企業在摸石頭過河。

由于各地經濟發展速度不同，各地的養老地產發展也有快有慢。據高力國際提供的數據顯示，目前我國養老地產主要分布在4個區域：京津冀經濟圈、長三角經濟圈、珠三角經濟圈、川渝經濟圈，形成4個重要的養老地產集群，其他風景優美的城市也有少量分布。

西安養老地產發展相對緩慢

據統計，陜西省老年人口在正以每年3.3%-3.5%的速度遞增，其中西安市的老齡化程度更是超過陜西省全省平均水平，同時，西安市的養老服務基礎設施比較薄弱，城鄉之間養老服務發展不均衡，如何為西安市的老齡人口提供更加人性化的服務？養老地產無疑是一種可借鑒的模式。

目前，西安的整個養老產業還處于早期階段，從消費市場來說，養老市場還處于培養消費觀念階段，多數人還沒有對養老產業形成有效的認知，這就造成西安的養老地產發展相對緩慢。市面上也有部分樓盤打出養生養老概念，但只是綠化面積高于普通社區，周邊環境、醫療、生活配套相對方便一些，并不是真正意義上的養老項目。而從西安現在正在興建的幾個養老項目來看，基本上都處于郊區或更遠的縣級市。無論是醫療還是其他配套，都遠遠達不到養老地產的要求。西北大學教授盧山冰表示：“西安幾家以會員制為主的養老社區，主要針對的還是中高端收入人群，把高端住宅當養老房來賣，并不是人人都能消費得起的。” 華商報記者 陶青