舒適型三居比90平方米更好賣

上述多個限競房即將入市，也使得市場出現了一些波瀾。北青報記者通過對受關注較高的項目調查發現，在略顯平淡的市場行情中，更受購房人歡迎的是三居產品。相比其他戶型產品成交的全面下滑，三居以銷量同比大漲27.59%。

也許很多人會將這個功勞歸結于限競房，畢竟90平米小三居正是限競房供應的主力產品，但事實并非如此。

數據顯示，特別是90平米以內的房源，在2018年短短的10個多月時間里供應高達15733套，這比過去2年總和還要高接近2000套。從市場比例看，2018年剛需的可選余地大了很多，小戶型占比高達47.1%刷新歷史紀錄。而大戶型也就是140平米以上的改善戶型占比則跌到了歷史最低。

正是由于供應量的較少導致改善型大戶型更加稀缺，而90平方米的房源選擇范圍多，反而出現了嚴重的觀望。

合碩機構首席分析師郭毅表示，對今年三居產品的成交結構加以細分便會發現，面積在120-150平米舒適型三居約占到普通住宅市場的兩成比重，市場份額遠高于90平米以下的緊湊型三居。從140平米以上的改善戶型絕對值看，已經連續3年供應量低于1萬套。北京樓市最大的矛盾已經是改善需求多與剛需供應井噴。

北青報記者在已經開盤的金融街融府售樓處了解到，項目最先售罄的是150平方米的大戶型，反倒是82和89平方米的戶型還有不少可以選擇。此前開盤的洺悅苑也是類似的情況，最先賣光的是120平方米三居室，90平方米則順銷了很久。

舒適型三居的銷量大漲，體現出購房需求的一些變化。郭毅表示，北京嚴格的限購限貸政策，讓諸多家庭失去了多次升級迭代的置業可能性，因此更為珍惜難能可貴的“房票”。

結婚，生子，二孩，這些人生的巨大改變，會直接投射到對居室功能與面積的需求之上，針對未來正在規劃、可以預見的改變，購房家庭往往會在資格滿足、財力允許的情況下做出全面理性的置業安排。

既要滿足“一步到位”的人生規劃，也希望保持小家庭的獨立私密，同時還不愿承擔過重的房貸壓力，面積適度、總價可控的三居成為“夫妻二人”準備向“三口之家”“二孩家庭”晉級的首選。

同為三居，緊湊型與舒適型的對比，同為商品房，5年禁售與靈活變現的衡量，同一區域，龐大的供量與潛在的稀缺，面對政策與市場的角力，在產品與價格的抉擇中，部分經濟實力較強的改善家庭就更加青睞較稀缺的舒適型三居。

融資成本高　回款壓力下價格戰可能爆發

但由于70/90的限制，北京市場上可選擇的舒適型三居并不多，隨著年底的到來，房企資金壓力加大，在加大供應量的同時，在價格上也將會加大促銷力度，以吸引更多的購房者入市，快速回籠資金。

某大型房企一位負責人對北青報記者表示，現在公司的考核標準已經不單單是銷售業績了，沖刺銷售額不那么重要了，相反，更看重的是回款。往年為了沖刺年終銷售額，不少項目的銷售團隊會虛報簽約套數，過了年又以不具備買房資格等各種理由退掉簽約，這實際上就是自欺欺人的方式，所以今年我們考核的重要指標是實際回款的情況。同時，該負責人也表示，為加快回款公司也推出了一些小幅促銷的讓利活動，實際售價甚至低于政府要求的限售價，這種做法在當前市場中已經十分普遍。

像豐臺的限競房項目萬科翡翠西湖目前在售89平方米的三居室洋房，分為南北朝向的戶型和東西朝向的。其中東西朝向的特價房總價320萬左右，南北的則為380萬。特價房源的均價從規定的41230元/平方米下調至36000元/平方米。還有北京昌平區的某限競房項目，均價也從2個月前5萬元/平方米左右調整至48000元/平方米，類似的現象在限競房銷售中成為了常態，前述房企人士指出，有的限競房項目出現明顯的價格調整。隨著后續供應量繼續上升，區位屬性不佳、去化難度加大的限競房可能出現價格戰。

融資方面， 58安居客房產研究院監測的數據來看，今年房企的融資壓力明顯大于去年，1-9月銷售金額TOP50的房企融資成本同比去年平均提升了1個百分點，融資金額同比去年則收窄了近三成。央行不斷降準，本對樓市或形成一定資金層面利好，但房企再融資受阻則在很大程度上抵消了這一利好性。

近期多家房企密集發債融資，融資成本分化嚴重。近日，陽光城11億元公司債券在深交所上市，票面利率7.50%；合景泰富則發行本金總額4億美元優先票據，年利率9.85%；華夏幸福也發布總額不超過80億元的公司債券；華遠地產和隆基泰和外幣融資工具的票面利率分別高達11%和12%。中國恒大附屬公司景程有限公司發行的優先票據，最高融資成本達13.75%。這從側面體現了房企融資壓力之大。

整體看，擁有國資背景的大型房企如萬科、濱江集團等企業融資成本為5%左右，陽光城等民資房企融資年化利率為8%甚至超過10%

對此，中原地產首席分析師張大偉分析認為，對于房地產企業來說，樓市銷售逐漸放緩，而前期過度投資，導致其對資金需求上漲。回款難，房企增加融資的訴求明顯上升。隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他渠道融資的需求持續大漲。目前來看，2018年四季度，房地產企業最重要的工作將是融資。值得關注的是，盡管房企融資需求迫切，但隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場，房企融資成本明顯上升，房企融資難度越來越大。

本版文/本報記者　李桁