地產融資再遇嚴控

房地產融資額數月高位運行，房企一邊還債，一邊搶地，房地產融資開閘的聲音不絕于耳。

日前，在銀保監會下發的通知中，出現多條嚴查房地產融資的條款。尤其提及嚴查房企拿地融資，嚴查并購貸款、經營性物業貸款挪用于房地產開發以及資金通過影子銀行流入房地產等。這也意味著，房企的資金收緊在所難免。

融資再遇嚴查

自去年年底以來，房企融資窗口慢慢開啟，融資金額持續高位運行。

中原地產研究中心統計數據顯示，今年4月房企創造單月融資2600億元后，5月前2周，雖然遇到小長假，但融資額繼續高位運行。截至5月14日，5月房企已經發布融資計劃接近800億元。雖然低于4月同期，但整體看，部分企業的融資成本繼續降低。

在房企融資一路綠燈的情況下，房地產業信貸余額占比持續增長已是不爭的事實。但是隨著樓市出現回暖跡象，尤其是土地市場的熱度再次來襲，有關房地產行業資金監管的聲音開始出現。

5月17日，中國銀保監會下發《關于開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》，其中重點提到在房地產行業要嚴格執行的相關政策。

從通知內容來看，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這是銀行體系對于金融風險管控的導向。在有助于減少房地產金融風險的同時，也說明穩定房地產的金融政策并未放松。

通知要求嚴查銀行機構違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資。

對于非銀行領域也將嚴查向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，嚴查通過股權投資+股東借款、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資。

此前，對一些違規項目或者證件不齊的項目發放貸款，其結果是將房地產工程風險轉移到銀行貸款系統中。業內人士認為，這一管控將對于一些不規范經營的房企融資帶來震懾效應。

嚴控影子銀行變相為房企融資

上述通知在2019年銀行機構的工作要點中提到，嚴禁表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資。與此同時，也要求信托領域，嚴禁直接或變相為房企繳納土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款等。

事實上，自4月以來，由于房企的密集融資情況較好，企業拿地明顯加速。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至5月20日，年內全國50大熱點城市賣地1.37萬億元，同比2018年的1.25萬億元上漲9.3%。合計48個城市年內賣地超過百億元，其中最高的杭州賣地1129億元。

土地市場的火熱已引起關注。嚴躍進認為，對于土地出讓金融資的檢查非常及時，近期全國各地土地市場突然升溫，高價土地的出讓明顯增加，很多城市土地價格和溢價率節節攀升，與當前穩地價的政策基調不符合。

“過去土地市場拿地堅持會計師事務所蓋章的做法，即需要審核資金來源，但近期部分房企拿地的資金審核或有所放松。但在嚴格檢查之下，預計房企拿地的資金審核力度會加強，進而抑制沖動拿地現象。”嚴躍進說。

值得注意的是，銀保監會此前少有提及“資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場”。

嚴躍進認為，嚴查資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場，實際上是對一些非標渠道的融資進行管控。尤其是通過理財產品、各類信托工具等，變相為房企融資。后續對于銀行各類非貸款業務需要加大管控，防范各類銀行對外投資行為演變為私下貸款行為。

熱點城市調控收緊，融資難放水

上述針對房地產行業的各種嚴查行為，也是房地產信貸政策一再收緊的表現。而且這一舉動并非孤立存在。

中原地產首席分析師張大偉表示，上周，各地發布針對房地產的調控政策接近10次，大部分都是收緊調控。其中，住建部連續2個月發布城市價格上漲預警。預警、約談、問責機制不斷出現。

不過,恒大研究院認為，從目前來看，貨幣政策連續數月寬松，市場上流動性充裕，但房地產行業始終處于嚴格監管狀態。資金并未顯著流入房地產行業。

從具體來看，房地產各融資渠道均未開閘。銀行信貸門檻仍較高，非標融資受限，信用債發行用途受限，目前只能借新還舊，且不得用銀行間票據償還公司債。與此同時，海外債監管加強，2018年5月，發改委明確房企境外發債主要用于償還到期債務，限制投資境內外房地產項目、補充營運資金等。

由此，恒大研究院認為，由于部分熱點城市收緊房地產調控政策，預計短期內房地產融資不會開閘放水。

采寫/新京報記者 袁秀麗