作者：賈康

　　在多種因素作用下，3月份以來國內主要城市房價指標降溫，看來樓市正在步入調整期。一時間眾說紛紜，有不少人在大談中國樓市中的“拐點”和房價的“大跳水”、“崩盤式”全面回落。但這種認識似過于極端化和過于悲觀。

　　最基本的認識框架

　　最基本的認識框架應是：中國的城鎮化目前實際上剛完成不到40%，而國際經驗表明，要到70%左右的高位才會轉入一個低平發展新階段的狀態。總體而言，中國城鎮化正處于方興未艾的發展過程中，在今后幾十年城鎮化水平的高速提增期里，還會有幾億人要進城居住，并伴隨我國社會總體上從“中等收入階段”向“高收入階段”的演變，這決定了我國城市中心區域房價長期性的上漲趨勢，即城鎮建成區房價在相當長時期內總體上還會表現為一條上揚曲線的大模樣。如果前期已由于種種原因形成一些泡沫因素，在市場出現分化的情況下正有利于使之現形和加以消化，但尚無可信理由認定中國樓市已進入“崩盤”過程。正常的市場是要允許價格波動的，應該體現出一定的市場風險。而我國樓市前些年的表現似乎是個單邊市，結果大家實際上誰也不覺得有風險，很多人都肆無忌憚地在里面炒，而現在出現市場分化，正好是一個矯正的契機。

　　市場分化后可以使一些要買房的老百姓得到價格低平的實惠。但不能因為現在一些具體的價格下調案例，就簡單預期房價會普遍“大跳水”，甚至出現斷崖式的全面“崩盤”局面，這反而會使相當多的購房者“買漲不買落”而猶豫不安。要看到，有些地方的房價仍然堅挺，并且還有漲價的案例。全國全面城市統計下來，多數還是在走高的。當然，下降的城市從過去的一兩個擴大到了五六個、十幾個，再往后有降價表現的城市也可能會更多。但需要強調，統計價格是均價，光看均價是不能說明太多問題的，對于交易雙方來說，最重要、最關鍵的是具體分析那個交易對象的具體情況。如果說樓市現在已進入一個波動的、分化的階段，正好是一次改變和結束以往“單邊市”的全民教育：今后對房屋交易價格要分線、分市、分段、分類、分型。

　　所謂分線，就是一二三四線城市的房價可能會有明顯區別。分線之后還要分市，同一線上的不同城市也可能有明顯區別。接著還得分段，即同一個城市里不同地段的房價也可能大相徑庭。比如北京，有人說現在出現了下調案例，問問具體情況，五環之內并沒有，主要是在大興、通州等地段有個別案例，這就體現了地段的不同。再往下還得分型，什么樣的戶型、朝向、樓層、具體特點，都可能會導致價格不同。再往下還得分類，比如是學區房還是非學區房，等等。有了市場分化以后，所有和不動產發生關聯的社會成員要一起學習，形成對市場的基本認識，并順應市場要求去防范風險，優化自己的具體決策。目前應是一個很好的促進我國住房市場健康化、政府也可酌情淡化和收斂行政性“限購”權宜手段的契機。

　　現在我國政府決策層對于房地產領域顯然已經有新的優化調控思路。一方面，以建3600萬套保障房為代表的基本保障房建設正在三令五申中推進，有效供給在未來幾年內就要到位(每年都要求幾百萬套開工、幾百萬套竣工)，這樣一來，低收入階層、收入夾心層人群“住有所居”的需求就將會獲得有效供給而托舉起來。另一方面，在商品房領域，不再屢屢表態、頻頻出手，而是給出市場自身調整空間。市場通常應該在小幅正常波動中優化配置健康發展，我們現在越來越可望去接近這個境界了。應當強調，在市場出現分化后，地方政府應該相機抉擇把原來不得已而為之的限購等“權宜之計”行政手段和措施趁此機會淡出、收斂下來，讓不符合市場規律的權宜之計退出歷史舞臺。當然，這是一個需因地制宜漸進掌握的過程。目前所有的跡象合在一起，對市場分化總體上應該給予正面評價。其后的中長期制度建設如跟上了，應能有效防止有人擔心的超出正常幅度的強烈大幅反彈。