3

G縣的賣地“生意”

G縣地處“襟三江而帶五湖，控蠻荊而引甌越”的江西東部，縣城面積不過10平方公里，人均月收入2000塊錢上下，屬于靠山吃山的內陸小縣城。當地青壯年多在閩粵兩地務工，只有春節時，各地車牌會“云集”縣城，之后又冷冷清清。

2011年，江蘇“土豪”徐波來到此地經營設廠，縣城一條街道可以從頭望到尾，晚上9點過后就一片漆黑。這一年，縣財政收入5億元。徐波屬于當地招商引資“圈”過來的大款，到此后不久，G縣領導與其漸漸熟絡起來。2011年下半年的一天，縣領導找到徐波，跟他商議“干出一番事業”。

“縣領導跟我說，我們這里的住宅用地每畝大約70萬元，你回江蘇幫忙找幾位開發商過來，下一宗土地招拍掛的時候，必須幫我舉牌到250萬元以上，超出150萬元的部分，縣財政會擇機返還給你們。樓盤開發后，縣里會配合你們把房價炒上去?！币皇澜浬痰男觳ó敊C立斷，這是一個“雙贏”的項目，他很快就從江蘇老家招來5個鐵哥們。

徐波回憶說，“那塊地拍賣那天，起拍價是70萬元，從早上8點開始，我們6個人坐在最后排。江西本地開發商每次兩千、三千地加價，一路拍到10點鐘，我們都快睡著了，才剛剛報到95萬元。眼看著離目標價還很遠，我們第一次舉牌，報出150萬的價碼，當時所有人的目光都投向我們這邊。就這樣又拍了半小時后，價格還在160萬元附近徘徊。眼看著快11點了，我們加快進度，第二次舉牌報價230萬元，就這樣順利把這塊地拍到了250萬元一畝?！?/p>

這塊地后來被規劃成G縣第一個人車分離地高端住宅項目，2014年開盤價是5500塊錢，在當地是“登峰造極”的高價。徐波解釋了其中的奧秘：開盤之前，就有浙江游資團隊找上門來，答應可以一次性買下三分之一房產，前提是給予內部優惠，每平米降到4200塊錢，但對外必須宣稱每平米售價6000塊錢。

“這是個雙贏的交易，開發一個項目所需的資金極其龐大，近些年樓市調控日趨升溫，房地產項目融資愈發困難，嚴格時甚至不能拿土地去銀行抵押融資，全靠開發商自己解決資金難題，所以財務成本相當沉重，項目開發完成后，如果銷售過慢導致資金回籠不了，資金鏈斷裂，就會形成財務危機，更嚴重就是破產?！毙觳ǜ嬖V中國證券報記者，這時候有游資炒房團找上門，就當是薄利多銷，解決燃眉之急，先把各種借貸還上，剩下的就可以和當地中介及游資配合，捂盤惜售，統一提價，一唱一和把房價抬起來。如果能再做通當地知名小學的工作，設個分校，那就是暴利的“學區房”項目。

在上述地塊拍出一畝250萬元的史前高價后，G縣又如法炮制出了兩個“地王”。這三塊地拍出去后，G縣縣城的房價從3000塊錢漲到5000多塊錢。財政收入也從2011年的5億元漲到2012年的8億元，其中土地出讓金大概占到4億元。

“2016年我們的財政收入是13億元，其中預算內收入約6億元，其余的大部分是土地出讓金?！盙縣財政局負責人4月1日告訴中國證券報記者，由于實體經濟不景氣，當地的工業園基本處于停業狀態，鮮有企業開機生產，財政收支壓力很大，土地出讓也是不得已。

土地財政不僅解了G縣的財政壓力，也帶富了縣城周圍的居民，依靠土地征遷補償款，他們在一夜之間暴富。原先靜悄悄的縣城，現在夜幕降臨后一派燈紅酒綠的景象，KTV、酒吧幾乎夜夜爆滿，當地多位企業老板告訴中國證券報記者，“如今新開的酒店，房間基本都配了一臺麻將桌，這些年吃喝嫖賭吸毒的青少年日見增多，看了實在痛心。”(應采訪對象要求，魏廣華、胡英杰、徐波系化名)