房企銷售現大幅下滑

值得注意的是，在房企積極購地的同時，住房銷售卻因調控的收緊，收入大幅下滑。

億翰智庫報告顯示，50個典型房企收入明顯下調。其中，TOP30環比下降企業占比達70%，TOP31-50環比下降比例為55%。

具體來看，萬科5月銷售352億元，環比下調15%，保利地產銷售213億元，環比下調9%，綠地銷售180億元，環比下調7%。榮盛發展、雅居樂、首開分別下調20%、31%和21%。泰禾、復地、路勁、星河灣則分別下調50%、23%、75%和41%。

億翰智庫相關分析師表示，伴隨政策全面加碼，樓市調控效果凸顯，2017年5月，房企單月銷售業績下降明顯，其中部分房企5月業績環比下降超過20%。分析師表示，其原因一方面是3月以來調控步步緊逼，效果凸顯，市場觀望情緒蔓延；另一方面，經歷“金三銀四”的業績沖刺之后，部分房企供給端續力不足，尤其是主流一二線城市供給嚴重短缺。“在限價令調控之下，部分房企因沒有業績壓力，自然暫緩銷售。”

CRIC房地產研究中心發布的《2017年1-5月中國房地產企業銷售TOP100》排行榜顯示，僅前5個月就已有33家房企銷售業績突破200億元，較2016年同期增加12家，上漲57%。其中，碧桂園、萬科等5家房企銷售已超千億元，而2016年同期僅為2家。

具體來看，碧桂園、萬科銷售業績均超2000億元，較2016年同期業績上漲幅度高達165.6%和57.7%。恒大、保利、綠地也紛紛超過1000億元，較2016年同期上調62.2%、29.3%、20.1%。

警惕房企資金違約風險

張大偉表示，現階段國家對房企融資大幅控制。從國內到國外，從證券市場到銀行間市場，房企融資渠道全面收緊，房地產業進入全面去杠桿階段。在此背景下，地產企業尤其是規模較小的地產企業再融資將受到影響。因此，房企未來資金鏈情況仍然前途未卜，瘋狂拿地的趨勢也將逐步減弱。

事實上，根據證監會規定，自從去年10月以來，房企融資渠道不斷被緊縮。其中包括嚴控境內發債，不得到H股上市融資，銀行方面收緊開發貸，同時，債券融資、私募基金融資也被收緊。今年2月，中國基金業協會發布了《證券期貨經營機構私募資產管理計劃備案管理規范第4號-私募資產管理計劃投資房地產開發企業、項目》，文件規定，私募資產管理計劃投資于房地產價格上漲過快的16個熱點城市普通住宅地產項目的，暫不予備案。

同時，監管層近期已基本停止給房地產商海外發債發放批文，證監會新聞發言人張曉軍在5月19日的新聞發布會上也首提全面禁止通道業務，隨后也有消息稱銀監會收緊融資通道，檢查信托公司業務。

而房企融資渠道也全線被限。海通證券分析師姜超表示，雖然目前來看地產企業在手資金較為充足，但在涉房融資大幅度收緊的背景下，房企債務償還問題將逐漸浮出水面。從目前房地產行業存量非城投債樣本中，74家已披露年報的房企數據顯示，近9成企業實現了貨幣資金規模的同比增長，行業平均貨幣資金規模同比大幅增長62.23%，企業在手資金較為充足。“但隨著海外債券到期壓力加大，國內債務還款期也將來臨，在此背景下，個體信用基本面將因融資能力和抗風險能力的差異而加劇分化，應警惕弱資質地產企業違約風險的爆發。”

海通證券數據顯示，房企存量債務到期壓力集中在2018-2021年。其中，國內地產存續債券中約有75%是在2019-2021年間到期，貸款的期限以3年為主，過去兩年產生的大量貸款也將在2018-2019年到期，故年內債務到期壓力不大，但未來2-5年地產行業債務到期壓力集中。

至于資金對房企的重要性，此前黃奇帆的演講中也透露，目前房企資本金和社會融資比例達1：9，有的開發商可能達1：50。黃奇帆說，拿地的錢三七開，如果一塊地10億元，房企自己出3億元，另外7億元從金融機構借來，然后把這塊地抵押給銀行至少貸款六七億元，造好房子后預售又把按揭貸款拿過來。這個過程中，如果這塊地三年后漲到20億元，開發商就可以拿到15億元的抵押貸款。最終，整個開發流程中的融資就可以加杠桿到1：9。

對此，億翰智庫相關分析師也表示，在這樣的市場環境中，若政策高壓態勢延續，房企應做好割肉準備，并且可以先從割肉深度不高的相對弱線城市開始，隨后才考慮強一二線城市。