杠桿還是陷阱

報告提出，中國正處在轉型升級的“極化期”，少數中心城市正聚集周邊的資源要素加速推進轉型升級，并導致與周邊和全國整體區域的分化。整體來看，中國城市轉型升級長期步履蹣跚。在這個過程中，房價體系是一把非常鋒利的“雙刃劍”。

“房價體系是城市轉型升級的杠桿，也可能是轉型升級的陷阱。”倪鵬飛指出，當前一些城市房價偏離了合理水平，導致房價體系不合理。適度的高房價有助于通過提高城市高技能勞動力的比重等途徑助推城市發展，成為轉型升級的杠桿，但過高房價則不利于城市發展，甚至會成為轉型升級的陷阱。這表現為兩種情況：當房價低于一定范圍，房價增幅低于一定增幅，不利于吸引資本和擠出低端產業；房價高于一定范圍，房價增幅高于一定增幅，由此導致的過高生活成本、收入差距擴大等因素，不利于引導資金創新投入和留住高端人才要素。

華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康認為，隨著市場非理性因素的增多，要警惕房地產泡沫可能形成系統性風險，比如日本在上世紀90年代整個房地產市場出現了大回調。“但是在我國當前這個階段，只要政策上不犯特別大的錯誤，形成系統性風險的可能還很小”。

報告也對一些城市提了醒，比如，溫州、福州、汕頭、太原、舟山、海口等城市。這些城市的房價泡沫對城市轉型升級產生了較大阻礙作用，當地房地產市場存在相當程度的風險。與此同時，以深圳、北京、上海為代表的一線城市，雖然房價過高，但因其經濟增速和收入增速預期與創新能力等原因，一定程度上支撐了房價預期。

賈康指出，房地產市場的分化呈現出“冰火兩重天”，對此要分開討論。怎樣能夠既避免肆無忌憚的炒作，又保持市場有彈性的活力？怎樣在提供保障房的同時提供多樣化的供給？這里面也包含對城市轉型升級的考慮。

葉裕民對房價與產業的關系有自己的理解。她認為，高房價有利于擠出低端產業，從而促進產業結構升級，似乎是一個共識，但還真不一定。中國城市低端基礎產業大部分是制造業，而且制造業主要受產業用地價格的影響，而不是受房地產價格的影響。因此很難擠出。房價對于城市的轉型升級起著非常重要的作用，但是也有它的作用邊界。