推出租售并舉、試水共有產(chǎn)權(quán)

7月11日，北京市住建委發(fā)布《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書》(2017)表示，將從本市房地產(chǎn)市場發(fā)展實際出發(fā)，研究綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

而自去年至今，北京已經(jīng)祭出租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)等多個新政。“支持保障性住房建設(shè)和購租并舉的住房供應(yīng)體系建設(shè)”成為今年下半年金融體系的重點工作。

對于全國而言，北京地區(qū)的政策往往擁有風(fēng)向標(biāo)的意味。我們不妨以北京政策為樣本，解碼當(dāng)下樓市新政。

北京超20宗土地全部或部分自持

“租售并舉已經(jīng)成為趨勢”

今年8月1日，在激烈的角逐之后，金科最終以19.9億元連續(xù)競得平谷夏各莊兩宗地。面對這兩宗均有高于20%部分需要開發(fā)商自持的地塊，對于著急進(jìn)入北京市場的金科而言，舉牌毫無遲疑。

值得注意的是，這兩宗地塊并非北京市僅有的需要開發(fā)商自持的地塊。據(jù)不完全統(tǒng)計，北京地區(qū)已有超過20宗需全部或部分自持的土地，其中4宗100%自持土地，4宗50%以上自持，其余自持比例均在20%左右。

1. 萬科的邏輯

在去年底北京試點這種“租售并舉”模式時，就祭出的是100%自持地塊，分別被萬科、住總、中鐵等企業(yè)收入囊中，這些房企也由此榮升“專業(yè)房東”。

業(yè)界普遍認(rèn)為，房企這回的“包租公”可并不好當(dāng)。因為自持地塊難以迅速回籠資金成本，目前在盈利方面也沒有較好的解決方式。這對于企業(yè)自身現(xiàn)金流要求較高，一些資金實力較弱的企業(yè)將無法參與。

不過，萬科總裁郁亮表示，萬科之所以拿下70年自持地塊，是基于對行業(yè)的判斷——未來的趨勢是租售并舉。“今天城市年輕人購房困難，‘只租不炒’的定位會把這個缺補上。70年的使用權(quán)作為租房物業(yè)，我覺得算賬是可以算出來的，我們用經(jīng)營思路代替開發(fā)思路，如果我們?yōu)槟贻p人租房問題出一份力的話，我相信市場不會虧待我們。”

2. 在全國產(chǎn)生示范效應(yīng)

實際上，租售并舉一詞近年來十分火熱。去年6月，國務(wù)院辦公廳正式發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(簡稱《若干意見》)，旨在規(guī)范住房租賃市場發(fā)展，促進(jìn)我國住房市場由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變。除北京外，上海、南京、杭州、佛山等地均出現(xiàn)了開發(fā)商100%自持地塊用于出租的現(xiàn)象，租售并舉仍陸續(xù)出現(xiàn)在各地方房產(chǎn)新政的文件中。

值得注意的是，當(dāng)下北京等多地仍在持續(xù)推出部分自持地塊，但相較于首批100%自持、必須經(jīng)營70年的要求相比，門檻寬松很多，不少的地塊自持比例僅為20%左右，而經(jīng)營年限也降至20年左右。業(yè)內(nèi)人士表示，自持比例和經(jīng)營年限因地塊差異而不同。

3. 政府是秤砣

“租售并舉已經(jīng)成為趨勢。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前北京和上海自持地塊比例較大，這種讓開發(fā)商自持之后再轉(zhuǎn)租出去的方式，從長期來看有助于樓市的穩(wěn)定，對房屋租賃、平抑供需關(guān)系都有好處。

不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，自持地塊的房屋在整個市場上來說量不算大，是否能夠?qū)φ麄€市場產(chǎn)生預(yù)期的效應(yīng)還有待觀察。

著名財經(jīng)評論員葉檀則認(rèn)為，租售并舉對房地產(chǎn)市場的影響，取決于地方政府肯讓出多少利。未來形成兩個市場，一是政府廉價供地、特殊政策的租賃和保障市場，第二則是市場化的市場。

“政府這塊秤砣，使市場這塊價格受到一定影響，如果你以市場價買房，然后跟地方政府爭租金，這才是得不償失。”葉檀表示，維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的判斷，投資回報率下降，但崩盤的可能性并沒有。