廣州樓市預(yù)售同權(quán)的政策風(fēng)潮還沒(méi)有過(guò)，北京的共有產(chǎn)權(quán)就已成為樓市的熱點(diǎn)話題。近日，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》公開(kāi)征集意見(jiàn)。

《暫行辦法》的大意是把預(yù)備在2017年——2021年入市的25萬(wàn)套自住型商品房，變成共有產(chǎn)權(quán)住房，30%的新北京人可以享受這一紅利，并且還將充分考慮兩孩及適老性要求，以多居室為主， 尤其是通過(guò)“職住平衡”和“不轉(zhuǎn)讓無(wú)需補(bǔ)差價(jià)”的鼓勵(lì)永久居住。

這個(gè)新穎的 “共有產(chǎn)權(quán)住房”概念，簡(jiǎn)單說(shuō)就是購(gòu)房人個(gè)體與政府合伙買下一套房，雙方按出資份額各占相應(yīng)比例的股份，但房屋的使用權(quán)全部在購(gòu)房人手上，甚至允許出租。5年之后，購(gòu)房人可以繼續(xù)加持，從政府手里購(gòu)得完全的所有權(quán)，也可以上市交易，賣房提現(xiàn)。

共有產(chǎn)權(quán)房一推出，便成為關(guān)注的焦點(diǎn)，市場(chǎng)上有的觀點(diǎn)認(rèn)為大量入市的共有產(chǎn)權(quán)房必將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生沖擊；也有觀點(diǎn)認(rèn)為，完整產(chǎn)權(quán)的商品房反而會(huì)因?yàn)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房的推出顯得更加珍貴。但事實(shí)上，據(jù)北京青年報(bào)記者了解，共有產(chǎn)權(quán)房的推出是政府實(shí)施“長(zhǎng)效機(jī)制”的重要一環(huán)，也是對(duì)原有經(jīng)濟(jì)適用房以及自住房制度的完善和調(diào)整，雖然帶有商品房屬性，但因?yàn)閮?yōu)先采取“內(nèi)循環(huán)”，將與一般商品房分割成完全不同的兩個(gè)市場(chǎng)，更談不上對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接影響。

具有商品房屬性的保障房

個(gè)人和政府“湊份子”買房的共有產(chǎn)權(quán)模式，并非北京的首創(chuàng)。

這種模式最早的探索者是江蘇省淮安市。而后在2010年上海也推出了共有產(chǎn)權(quán)房。這種模式的推出，初衷是因?yàn)橐獙?duì)“經(jīng)濟(jì)適用房”的建設(shè)和供應(yīng)進(jìn)行改革，取代經(jīng)濟(jì)適用房，來(lái)解決“夾心層”的購(gòu)房需求。

早在2014年4月，住建部就曾召集部分城市在北京召開(kāi)了一場(chǎng)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市座談會(huì)，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個(gè)城市明確被列為全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。

從時(shí)間節(jié)點(diǎn)看，此次北京共有產(chǎn)權(quán)房的推出，經(jīng)過(guò)了多年的實(shí)踐和研討，絕非一時(shí)興起的沖動(dòng)政策，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房將成為長(zhǎng)效機(jī)制中的重要一環(huán)，承擔(dān)商品房和保障房的過(guò)渡部分。

在各地的探索中，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房的定位，其實(shí)有細(xì)微差別，最核心的是，究竟納入到保障房體系，還是商品房體系？

比如，北京市在2013年推出了帶有共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住房，命名為“自住型商品房”，這是計(jì)劃將共有產(chǎn)權(quán)住房打造成保障房和商品房之間的“過(guò)渡形態(tài)”。

而在四川成都，則明確規(guī)定，將以往的經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品住房等并軌管理，統(tǒng)一為共有產(chǎn)權(quán)住房，成為購(gòu)置型保障房的主體形式。

在一些學(xué)者看來(lái)，共有產(chǎn)權(quán)住房有雙重屬性。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光宇就表示，共有產(chǎn)權(quán)住房中，個(gè)人持有的部分屬于商品房性質(zhì)，而政府持有的另一部分屬于保障房性質(zhì)。因?yàn)閭€(gè)人所持有比例將大于政府持有比例，并且未來(lái)將可以回購(gòu)政府持有的部分，因此商品房屬性更濃些。

但在住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌看來(lái)，共有產(chǎn)權(quán)住房就是保障房，“針對(duì)的需求人群和過(guò)去的經(jīng)適房、兩限房是差不多的，都是中低收入家庭。盡管在運(yùn)作上參照商品房，但仍然是帶有保障性質(zhì)的。”

至于共有產(chǎn)權(quán)到底是商品房屬性還是保障房屬性，業(yè)內(nèi)尚存爭(zhēng)論，但有一點(diǎn)值得注意的是，共有產(chǎn)權(quán)意見(jiàn)稿明確提出了將共有產(chǎn)權(quán)房小區(qū)按照普通商品房標(biāo)準(zhǔn)來(lái)打造。

這在以往，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)適用房還是自住房都從未提過(guò)的。共有產(chǎn)權(quán)房意見(jiàn)稿不但明文規(guī)定，未來(lái)提供的戶型大多數(shù)都是60平方米以上的多居室；而且還提出將緊靠地鐵線、公交線；1戶至少1車位；圖書(shū)館、健身館、咖啡館作為標(biāo)準(zhǔn)配備；實(shí)現(xiàn)小區(qū)無(wú)線網(wǎng)絡(luò)(WiFi)全覆蓋；安裝人臉識(shí)別系統(tǒng)等，這一系列的要求在普通商品房小區(qū)里都是少有的高端配置，這次全部被共有產(chǎn)權(quán)房所提及，也代表著共有產(chǎn)權(quán)房將成為品質(zhì)不次于普通商品房的新產(chǎn)品，定位上也更趨向于商品房。

對(duì)此，一位房企負(fù)責(zé)人對(duì)北青報(bào)記者表示，自住房在實(shí)際投入市場(chǎng)后，產(chǎn)生了很多弊端，由于土地出讓時(shí)，自住房部分的土地成本較低，商品房部分的土地成本較高，所以建成后，商品房小區(qū)的環(huán)境、配套都遠(yuǎn)勝于自住房部分。雙方之間甚至建有柵欄、圍墻，產(chǎn)生了許多摩擦。與之相比，共有產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)基礎(chǔ)，就是看齊普通商品房，也符合調(diào)控“長(zhǎng)效機(jī)制”，鼓勵(lì)購(gòu)房者長(zhǎng)期居住。