主攻 一線城市成租賃主戰(zhàn)場

記者發(fā)現(xiàn)，除了租賃試點(diǎn)外，外來人口眾多、住房需求難抑的一線城市成為建立租賃體系的主戰(zhàn)場。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來五年，北上廣深等一線城市將提供超過250萬套租賃住房。

具體來看，今后五年北京將建設(shè)150萬套住房，其中租賃住房將達(dá)50萬套。上海方面提出，“十三五”期間，上海市租賃住房用地供應(yīng)占比約為31％，推出租賃住房共計(jì)70萬套。廣州方面，未來五年廣州將推出825萬平方米租賃住房用地，預(yù)計(jì)可供應(yīng)租賃住房15萬套。

深圳方面，“十三五”期間，深圳將建設(shè)40萬套人才住房，超過特區(qū)成立近40年來的總和，其中70%為租賃住房。此外，不僅要求企業(yè)建設(shè)過程中進(jìn)行配建不低于20%的自持租賃住房，并將收儲(chǔ)100萬套城中村房統(tǒng)一租賃。除人才住房和保障性住房外，還將通過新建、改建、收購、租賃、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)等方式收儲(chǔ)不低于10萬套房源，開展住房租賃業(yè)務(wù)。

9月11日，廣州同時(shí)推出六宗地塊。據(jù)悉，位于廣州開發(fā)區(qū)的一地塊要求用于建設(shè)工業(yè)企業(yè)員工租賃用房，租賃對(duì)象須經(jīng)黃埔區(qū)人民政府審核同意，項(xiàng)目建成后必須整體確權(quán)并自持，不得分割銷售，自持年限與土地出讓年限一致。海珠區(qū)琶洲區(qū)域地塊也要求土地項(xiàng)目建成后，受讓人自持物業(yè)不得低于項(xiàng)目計(jì)算容積率總建筑面積70%，自持物業(yè)必須整體確權(quán)，不得分割銷售。

9月13日，上海集中出讓分布于浦東新區(qū)、長寧區(qū)、徐匯區(qū)的四宗租賃住宅用地，起始樓面均價(jià)僅為7725元/平方米，其周邊房價(jià)均超過10萬元/平方米。溢價(jià)率均為0。北京方面已累計(jì)成交20宗70年產(chǎn)權(quán)租賃土地，合計(jì)租賃土地面積高達(dá)131萬平方米。

值得一提的是，為能真正提供低價(jià)租賃住房，深圳還恢復(fù)了已停止近30年的劃撥用地模式。9月1日，深圳出臺(tái)完善土地供應(yīng)管理若干意見，明確指出，對(duì)于只租不售的人才和保障住房將實(shí)行劃撥用地，產(chǎn)權(quán)歸國家機(jī)關(guān)所有。同時(shí)要求，除福田、羅湖、鹽田區(qū)外，其他行政區(qū)、新區(qū)、前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)應(yīng)于2018年6月底前至少供應(yīng)一宗地塊，用于全部建設(shè)自持租賃住房或商務(wù)公寓。

張大偉認(rèn)為，這是從土地供應(yīng)開始房屋全面回歸居住屬性的體現(xiàn)。因此，樓市未來五年將迎來大量限價(jià)、租賃等多層次住房，以滿足不同層次人員需求，增加供應(yīng)后，市場價(jià)格有望降低。新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷也認(rèn)為，政府推出租賃土地是為了解決房價(jià)過高問題。

鼓勵(lì) REITs試點(diǎn)或加速推進(jìn)

值得注意的是，上海新政指出，將支持企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，加快推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)，鼓勵(lì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合理運(yùn)用保險(xiǎn)資金等。

北京出臺(tái)的租賃住房改革方案中，提出引導(dǎo)和支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對(duì)住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。繼續(xù)推進(jìn)公共租賃住房開發(fā)貸款試點(diǎn)工作，適度增加試點(diǎn)參與銀行數(shù)量。主動(dòng)向中國銀行間市場交易商協(xié)會(huì)推薦住房租賃企業(yè)或項(xiàng)目，支持其發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，拓寬直接融資渠道。研究制定鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)與指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。

深圳租賃新政也顯示，在住房租賃企業(yè)的信貸支持方面，將鼓勵(lì)商業(yè)銀行和資本市場對(duì)住房租賃企業(yè)提供信貸支持、股權(quán)投資。鼓勵(lì)符合條件的住房租賃企業(yè)通過IPO、債券及不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品等方式融資，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

杭州租賃試點(diǎn)方案中也表示，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，對(duì)住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。金融管理部門要積極支持住房租賃企業(yè)開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，吸引社會(huì)化投資，多渠道籌集資金。

事實(shí)上，目前證監(jiān)會(huì)正在加緊研究制定面向個(gè)人投資者的公募REITs產(chǎn)品的相關(guān)政策法規(guī)，其中，租賃運(yùn)營類、公寓類以及公租房等相關(guān)企業(yè)的REITs將成為政策最先鼓勵(lì)的方向。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融專業(yè)委員會(huì)副秘書長荊蘭竹在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，REITs是中小投資者在投資房地產(chǎn)實(shí)體外，享受房地產(chǎn)紅利的有效渠道，投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,具有較好的變現(xiàn)性。