房地產(chǎn)調(diào)控政策今年兩會(huì)上進(jìn)一步明確：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。

這其中，“差別化”是下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要特征，要做好差別化調(diào)控，首先要順應(yīng)人口流動(dòng)和城市分布的規(guī)律。當(dāng)前城市化進(jìn)程中，呈現(xiàn)出中心城市人口密度有所降低、周邊城市人口承載上升的態(tài)勢(shì)，本質(zhì)上是人口在城市圈范圍內(nèi)的再集中，這必然會(huì)伴隨一定體量的住房需求。為了有效應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)過快上升的壓力，就要增加住房供給的彈性，提高土地供應(yīng)的前瞻性，通過新房、二手房、租房“三管齊下”，協(xié)同解決問題。

此外，差別化調(diào)控還應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持政策中性原則，保持一定的供給規(guī)模，使居民住房需求能夠在一定時(shí)期內(nèi)平穩(wěn)有序釋放。按照經(jīng)驗(yàn)，千人購(gòu)房量有一個(gè)穩(wěn)定的理想水平，而調(diào)控后需求受到了一定程度的抑制。為此，要支持合理住房需求，滿足首套剛需、支持改善需求。

在人口集中涌入的特大城市、大城市，解決“住”的重點(diǎn)還在于發(fā)展租賃市場(chǎng)，推進(jìn)租購(gòu)并舉的住房制度。

“租購(gòu)并舉”的核心在“并”。兩個(gè)市場(chǎng)并非對(duì)立而是聯(lián)動(dòng)的。目前，租賃房源中八成來自私人市場(chǎng)。培育租賃市場(chǎng)，就需要合理打通買賣和租賃市場(chǎng)的關(guān)系，保證租賃房源的供給。

培育租賃市場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)建立多元化供給的結(jié)構(gòu)。大城市租賃市場(chǎng)的問題不在總量而在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。目前，租賃房源主要是面對(duì)白領(lǐng)階層，而對(duì)于2億多流動(dòng)人口的藍(lán)領(lǐng)階層，市場(chǎng)上還沒有標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，未來需加以改善。

培育租賃市場(chǎng)，還需要支持機(jī)構(gòu)化租賃的發(fā)展。要改善大城市租戶較差的居住體驗(yàn)，就應(yīng)當(dāng)依靠和發(fā)展有足夠運(yùn)營(yíng)能力的專業(yè)化住房租賃機(jī)構(gòu)。

此外，還要加大公租房保障力度，對(duì)低收入住房困難家庭要應(yīng)保盡保，這是更好滿足城市低收入家庭和流動(dòng)人口住房需求的關(guān)鍵舉措。下一步，公租房要更好覆蓋城市流動(dòng)人口。我國(guó)目前有2億多城市流動(dòng)人口，公租房制度需把這部分人口的需求納入到政策框架中。

（作者為鏈家研究院院長(zhǎng)，本報(bào)記者劉志強(qiáng)采訪整理）